저금리 기조와 전세가격의 상승으로 부동산 가격이 가파르게 상승세를 유지하고 있다. 이를 반영하듯 부동산 경매시장 역시 과열 양상이다. 최근에는 경매와 찰떡궁합으로 부실채권(NPL. Non Performing Loan) 시장이 호황을 누리고 있다.
NPL이란 3개월 이상 연체된 대출채권 또는 원리금이 정상적으로 상환되지 않는 대출채권을 말한다. 은행은 연체된 대출채권을 회수하기 위해 법원경매를 진행한 후 부동산에 설정된 근저당권을 매각하는데, 이 때 투자자가 근저당권을 매입해 높은 수익을 달성하는 것이 NPL투자다.
많은 사람들이 은행에서 집을 사거나 사업을 할 때 부동산에 근저당권을 담보로 제공하고 돈을 빌린다. 그 돈을 빌려서 이자를 꼬박꼬박 갚다가 3개월 이상 이자를 납부하지 않으면 그 채권은 NPL이 된다. 은행에서는 고정 이하 여신이라고 한다. 쉽게 말해 은행에서 담보대출을 하고 근저당을 설정했는데 채무자가 이자를 3개월 이상 내지 못할 경우 부실채권으로 분류한다. 투자자들은 NPL을 사들인 뒤 담보 물건을 경매에 넘겨 배당받거나 낙찰받는 방식으로 수익을 낸다.
NPL투자가 안전한 이유는 아파트를 살 때 소유권을 이전하듯이 NPL채권을 사게 되면 근저당권이 자기 이름으로(예:채권자 국민은행=>채권자 성시근)으로 부동산등기사항증명서에 나타난다. 아울러 아파트를 살 때 60~70% 대출을 받듯 NPL채권을 살 때도 최소 80% 이상을 대출해주기 때문에 소액투자도 가능하다.
NPL투자의 수익률은 다른 투자상품에 비해 매우 높은 편이다. 은행에서 채무자에게 받는 연체이자를 수익으로 확보하는 투자상품이기도 하다. 1금융권 은행들보다는 2금융권 은행들의 연체이자가 높기 때문에 투자가가 선호한다. 저축은행의 NPL인 경우에는 연체이자가 20% 이상인 경우가 많다.
이러한 NPL투자는 1998년 처음 국내 NPL(부실채권)시장이 형성된 이후 18여 년이 지났다. 초창기에는 외국계 투자자들의 전유물에서 이제는 개인 투자자로 확대돼 새로운 투자상품으로 각광받고 있으며, 올해 NPL 시장규모를 6조원 이상으로 예상하고 있다.
NPL의 종류는 크게 일반채권, 특별채권, 기업개선채권 등으로 구분하고, 일반채권에는 담보부 채권(Regular NPL)과 무담보 채권으로 구분한다.
부실채권의 투자·관리 성격상 현 제도에서는 개인투자자가 은행에서 직접 매입하는 것은 쉽지 않다. 매각기관인 은행이 개인에게 직접 매각하고 않고 유동화회사에 매각한다.
NPL의 유통경로는 보통 은행의 부실채권 발생-경매진행 및 매각-유동화회사 매입-개인투자자에게 재매각-투자자의 배당금 수령 또는 경매입찰 참가 등으로 진행된다.
배당투자의 경우 아파트 1순위 근저당채권을 매입하는 경우에는 실 매입가와 경매낙찰가격(채권최고액 범위)의 차액을 수익으로 하는 것이 보편적이다.
이러한 NPL투자의 핵심은 부동산에 설정된 근저당권을 매입하기 때문에 부동산 가치를 정확하게 파악하는 것이며, NPL투자에 성공하려면 경매낙찰 예상가격을 미리 예측하고 그 가격 이하에서 매입하면 손쉽게 수익을 달성하는 것이다.
그러기 위해서는 부동산 가격의 흐름을 잘 읽는 것이 중요하다. 즉 담보부 NPL투자에서 부동산 가격의 상승·하락 변수에 따라 경매낙찰 예상가격을 잘 예측해 그것보다 저렴하게 사올 경우 수익을 달성 할 수 있다. NPL전문서적을 읽거나 교육 또는 전문가의 도움을 받으면 경매를 모른다 하더라도 NPL투자가 가능하지만 권리분석과 물건분석은 필수이다.
또한 보통 NPL투자는 부동산에 설정된 근저당권을 사오는 것이기 때문에 선순위 채권들을 분석할 능력과 아울러 투자금을 경매법원의 매각대금에서 받는 절차이기 때문에 배당절차를 공부하는 것도 좋은 방법이다.
NPL투자의 5가지 방식에는 근저당권을 직접 매입해 고가 낙찰이 이어지고 있는 경매를 통해 매각대금에서 배당을 받는 '배당 투자방식', 근저당권을 활용해 일반경매입찰자들에 비해 유리하게 낙찰 받는 '유입 투자방식', 매입한 부실채권을 제3자에게 마진을 붙여 재매각하는 '재매각 투자방식', 채무자의 자진변제에 의한 '자진변제 투자방식', 전환무담보 채권 투자방식 등으로 구분할 수 있다.
인생의 배우자를 만날 때 중매, 연애, 소개팅 등 다양하게 접근하듯이 개인투자자들이 NPL채권을 매입하는 방법도 투자목적에 따라 론세일, 채무인수, 유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산 등 4가지로 구분한다.
가장 보편적이고 대표적인 방법이 ‘론세일’이다. 이 경우 근저당권이 자기이름으로 변경되고 안전한 매입방법이다. 론세일(Loan Sale)이란 대출(Loan)과 판매(Sale)의 합성어로, 쉽게 말해 부동산에 설정된 근저당권의 소유권을 통째로 매매하는 것이다.
론세일 방식으로 부실채권을 사는 순간, 근저당권의 모든 권리와 의무가 내 것이 된다는 의미에서 ‘확정적 채권양도’라고도 한다. 투자자 입장에서는 근저당권의 소유권을 샀으므로 채무자에게 돈을 갚으라고 할 수도 있고, 경매를 신청할 수도 있고, 근저당권을 다른 사람에게 되팔 수도 있다.
경매절차를 통해 경매물건의 매각대금에서 배당기일에 채권을 회수할 수 있고, 채권자의 지위로 경매입찰에 참가해 소유권을 취득할 수도 있다. 즉 근저당권이 내 것으로 배당투자 기법, 유입투자 기법, 재매각 투자기법, 자진변제 투자기법, 대위변제 투자기법, 전환무담보 투자기법, 차순위매수 신고유도 기법, 방어입찰 투자기법 등 8가지 투자기법이 가능하다.
경매낙찰을 받는 조건으로 진행되었던 채무인수는 은행의 낙찰잔금 대출의 중지 및 기타의 이유로 현재는 사용하지 않고 있으며, 그 대안으로 유입조건부 사후정산이 사용되고 있다.
또 일부 유동화회사만 사용했던 배당조건부 사후정산은 유동화회사의 재무상태에 따라 배당금 지급에 위험이 발생할 수 있으니 특별히 주의해야 한다.
아울러 배당조건부 사후정산에서는 투자자의 안정성을 확보하기 위해서는 근저당권부 질권을 설정해야 안전성을 확보한다는 것을 명심하자.
부동산 담보부 NPL투자 역시 위험이 도사리고 있다. NPL 매입가격보다 경매 매각가격이 낮은 경우이다. 보통 배당투자의 경우는 해당부동산의 낙찰가격이 NPL매입 가격보다 높을 때 차액이 수익으로 발생한다. 물건의 가치분석을 잘못해 NPL채권 매입금액보다 법원경매의 매각가격이 낮은 경우에는 손실이 발생한다. 결국 제3자의 경매낙찰 예상가격을 판단하는 것이 무엇보다 중요하다.
아울러 배당표가 예상과 다르게 작성된 경우, 경매절차가 중간에 정지되거나 지연되는 경우, 권리분석을 실패한 경우, 물건 분석을 실패한 경우 등이 위험요인으로 발생 할 수 있다.
NPL투자를 하고 싶은 분들은 NPL관련 서적을 통해 공부하는 것도 중요하고 전문기관에 도움을 받는 것도 중요하지만 무엇보다 중요한 것은 부동산의 가치를 평가하는 것이다. 아파트 가격이 상승하느냐 하락하느냐 아니면 제 3자인 경매물건에서 낙찰가가 얼마가 될 것이냐 시세 파악하는 것이 중요하다.
최근 NPL 투자가 주목을 받으면서 높은 수익률 등만 보고 섣부른 투자를 했다가는 낭패를 볼 수도 있으니 주의해야 한다. NPL 부실채권 투자가 각광을 받으면서 수익을 낼 수 없는 NPL을 무차별적으로 매입한 후 높은 수익률이나 안전한 투자라는 말로 지식이 부족한 투자자들에게 매도하는 피해 사례가 늘어나고 있기 때문이다.
