[앵커]
최근 저금리에 갈 곳을 잃은 뭉칫돈들이 수익형부동산 쪽으로 계속 몰리고 있습니다. 수익률이 떨어지고 있다고는 하지만 여전히 은행 금리보다는 높기 때문인데요. 오늘과 다음주 이 시간에는 보도팀 윤나영, 노태영 기자와 함께 올해 수익형부동산 시장, 어디가 좋았고 또 어디가 안좋았는지 유형별로는 어떠했는지 살펴보는 시간 갖겠습니다. 두 분 안녕하세요. 오늘은 먼저 올해 상가와 오피스 시장 어땠는지 좀 볼텐데요.
먼저 윤 기자, 수익형부동산 하면 가장 많이 나오는 것 중에 하나기도 하고 최근 택지지구나 신도시 개발이 투자자들의 관심을 받으면서 핫이슈가 된 상가에 대해 좀 알아보려고 하는데요. 상가 시장 올해 가장 핫했던 지역이 어딘가요?
[윤 기자]
네. 일단 상가의 경우는 분양을 받은 이후의 임대수익률과 분양시장을 따로 살펴볼 필요가 있는데요. 사실 투자자들이 가장 관심 있는 부분은 바로 실질적으로 얼마나 수익이 나냐 이겠죠.
올해 서울시 주요 자치구별 상가 임대수익률을 살펴보면 중구와 마포구의 수익률이 평균 5%대로 가장 높게 확인이 되고 있습니다. 중구의 경우는 아무래도 명동이나 충무로, 을지로 쪽을 중심으로 중국 관광객 수요가 늘어나면서 상권이 점점 팽창하고 있고 이에 따라 권리금이나 임대료 자체도 굉장히 높아지고 있는 추세다 보니 임대수익률이 높게 나온 것으로 보이는데요.
주목할 곳은 바로 마포구입니다. 마포구 상권의 핵심은 바로 홍대합정 상권인데요. 이 지역은 상권이 빠른 속도로 팽창해 상수동과 북단으로는 연남동까지 시장이 확대되고 있는 상황입니다.
이와 관련해 전문가 이야기 들어보겠습니다.
[인터뷰/선종필 상가뉴스레이다 대표]
홍대 상권은 이대 상권하고는 다르게 언더그라운드 문화나 컬쳐 문화들을 기반으로 해서 상권이 팽창하고 있다 보니 합정 쪽 중심으로 신흥 상권들의 교두보가 되고 있고요. 동교동 라인 쪽으로 쭉 보면 이랜드그룹에서 공격적인 투자를 하면서 그쪽 지역에 대한 상권 성장을 가속화하고 있거든요. 이 부분들이 마포구 상수동까지 확장이 되고 있고 당인리 화력발전소를 문화창작발전소로 개조하는 공사가 진행되고 있는 부분들 때문에 홍대 상권이 합정 상권과 북단으로는 연남동 상권까지 팽창하면서 상대적으로 임대사업을 하시는 분들한테 있어서 임대수익률이 좋을 수밖에 없는 여건이 형성되고 있습니다.
[윤 기자]
실제 연남동 같은 경우는 월 임대료가 2배 가까지 오른 곳들도 심심찮게 볼 수 있다고 하는데요. 부동산 114 연구원 이야기 이어서 들어보겠습니다.
[인터뷰/김민영 부동산114 연구원]
올해 3분기 서울서 상가 수익률이 가장 높았던 지역은 마포구인데요. 최근 마포구를 살펴보면 상수동이나 합정동, 연남동에 있는 노후된 상가를 매입한 후 리모델링을 해서 종전보다 오른 가격에 임차 매물을 내놓음으로써 상가 임대수익률이 높아진 경향이 있고요. 최근 특히 연남동같은 경우는 경의선 숲길이 인기가 있어요. 과거에는 월 임대료가 70~80만원대였다면 최근에는 130~150만원까지 오른 경향이 있더라고요.
[앵커]
합정이나 상수 이쪽은 최근에 핫플레이스로 떠오르고 있는 지역인 만큼 수익률도 높게 나오는군요. 연남동까지 상권이 확대되고 있다니 어디까지 넓어질 지 기대가 되는 지역입니다. 그런데 이 임대수익률과는 별개로 또 상가 분양시장 자체가 올해는 좀 뜨거웠다고 하는데요. 상가 분양 열기가 특별히 뜨거웠던 곳은 어디인가요?
[윤 기자]
최근 택지지구개발 지역이나 2기 신도시 같은 경우는 주택시장이 호조세를 보이면서 단지 내 상가 등도 덩달아 분양 열기가 뜨거웠는데요. 실제 위례나 마곡, 동탄2신도시 같은 곳들의 상가 분양 경쟁률이 엄청났다고 합니다. 이와 관련해 전문가 이야기 들어보겠습니다.
[인터뷰/김민영 부동산 114 연구원]
올해 상가 분양 열기가 뜨거웠던 지역은 동탄2신도시나 위례, 마곡이 있는데요. 아무래도 수 도권에 위치해 있고 주택 분양시장 또한 호조세가 지속돼온 지역이다 보니 그 영향이 이어진 것으로 보고 있고요. 정부가 2017년까지 택지지구 지정을 중단한 것도 열기 상승에 영향을 준 것으로 보여집니다.
[윤 기자]
물론 택지개발지구나 신도시의 경우 개발호재 예상에 주택시장과 함께 상가 분양시장까지 들썩인 건 사실인데요. 정부의 택지지구 개발 중단에 따른 상업용지 입찰 경쟁이 심해지고 상권 개발에 대한 장밋빛 전망이 쏟아지면서 공급가나 분양가 자체가 높게 매겨진 경향이 있습니다. 이와 관련해 투자자들의 고민도 깊어지고 있는데요.
전문가 이야기 들어보겠습니다.
[인터뷰/선종필 상가뉴스레이다 대표]
핫이슈 지역 상가시장의 합리성과 분양열기는 다른 문제라고 할 수 있습니다. 핫이슈 지역 중심으로 항상 투자자를 고민에 빠뜨리게 하는 부분은 공급 분양가가 착하지 않다는 점입니다. 대규모 택지개발을 하지 않겠다는 이야기는 그에 딸린 부속 상업시설 용지도 공급이 없다는 걸 의미합니다. 이때부터 상가를 개발해야 하는 업체 입장에서는 상업 용지가 앞으로 안 나올 것이기 때문에 기존 상업 용지에 대한 입찰 경쟁들이 치열해졌고요. 입찰 경쟁 때문에 낙찰가가 높은 상태로 용지가 팔리고 여기에서 상가 개발을 해서 공급을 하려다 보니 분양가가 높아진 거고요.
[윤 기자]
분양가가 높아 초기 투자비용이 많이 든다 해도 그만큼 수익률이 보장이 되면 또 상관이 없겠지만 사실 신도시나 택지지구 가보면 아시겠지만 초기에는 인프라나 수요 측면에서 허허벌판인 경우가 많거든요. 그런 상황에서 상권이 안정이 되려면 최소 3년 정도는 지나야 된다고 보면 되는데 그동안 쌓이는 대출이자 등의 금융비용을 생각하면 투자자 입장에서는 당연히 신중해야 하는 것이 사실입니다.
그런 측면에서는 오히려 투자 시점보다 같은 신도시나 택지지구 내에서도 입지나 인근 상권 환경 등을 잘 살펴 옥석을 가려내는 것이 중요할 수 있는데요.
업계 관계자 이야기 들어보겠습니다.
[인터뷰/권강수 창업부동산정보원 이사]
택지개발지구나 신도시는 3~4년 중장기적인 관점으로 투자해야 합니다. 상권이 자리 잡기까지는 많은 시간이 필요합니다. 투자 시점 보다. 입지가 중요합니다. 인근 주택과 상가 비율을 확인해야 합니다.
[윤 기자]
분양 열기가 뜨겁다고 해서 무조건 편승하기에는 리스크나 고려할 사항이 많고 까다로운 것이 바로 신도시 택지지구 상가 투자인데요. 상황이 이렇다보니 전문가들은 택지지구나 신도시에 집착하는 것보다는 주변에서 쉽게 접할 수 있거나 본인이 잘 알고 있는 지역의 상권을 주목할 필요가 있다고 하는데요.
부동산114 연구원 이야기 들어보겠습니다.
[인터뷰/김민영 부동산114 연구원]
(수도권 택지지구나 신도시 단지 상가같은 경우는)인기가 워낙 지속되고 있고 토지 공급가액 자체가 높기 때문에 상가 분양가를 끌어올리는 경향이 있어요. 특히 마곡이나 위례 같은 지역은 평당 4000만원 이상이기 때문에 프리미엄이 붙지가 쉽지도 않고 거래 자체가 잘 안 되기 때문에 과열에 대한 우려가 있는 건 사실이고요. 굳이 택지지구나 신도시 상가에 집착하기 보다는 투자자 본인이 잘 알고 있는 거주지나 근무지 등 쉽게 접할 수 있는 지역의 상가를 매입하거나 매입 후 리모델링을 해서 오른 가격에 매물을 내놓는 등의 접근 방식이 현명하다고 보여집니다.
[앵커]
실제 택지지구나 신도시 같은 경우 과거 사례를 보면 분양 초기의 열기와는 반대로 수익률이 떨어져서 손해를 보고 나온 사람들이 많다고 하는데요. 상가 수익률 자체도 많이 떨어진 상태인가요?
[윤 기자]
네 맞습니다. 보통 택지지구 개발 후에는 초반의 높은 보증금이나 임대료가 조정되는 시기가 나타나는데요. 조정국면을 거치면서 임대료가 낮아지는 경우가 많기 때문에 손해를 본 투자자들이 많은 편입니다.
전문가 이야기 들어보시죠
[인터뷰/선종필 상가뉴스레이다 대표]
(택지지구나 신도시)최초 상가 임차인의 경우 권리금에 대한 부담이 없다보니 보증금이나 임대료가 좀 높게 형성됐다가 첫 계약이 만료되는 2년차 즈음에 상권의 현실적인 상황이 드러나면서 임대료 조정국면을 맞게 되고, 이에 따라 임대료가 하락하거나 횡보를 유지하게 되니까 시간이 지나면서 투자수익률이 낮아지는 현상이 반복되고 있습니다. 투자자 입장에서는 무엇보다 이슈 지역에 대한 눈돌림을 하는 것을 막을 수는 없겠지만 분양가나 공급가 자체가 합리적인지 여부를 잘 따질 필요는 있다고 생각이 됩니다. 나 아니어도 누군가 투자를 해버리기 때문에 투자를 유보할 수는 없지만 적어도 공급업체와의 가격 협상력을 발휘해서 공급가를 최대한 합리적으로 가져갈 필요는 있습니다.
[앵커]
결국 상가 투자의 핵심은 초기 투자비용과 임대수익률 이 두가지라고 할 수 있을 것 같은데요. 공급가격의 합리성을 잘 따져볼 필요도 있을 것 같고요. 최근 수익률이 높게 나오는 지역이 어딘지도 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다. 그렇다면 노 기자, 앞서 윤 기자가 올해 임대수익률이 높았던 지역으로 중구와 마포구를 이야기했는데요. 상대적으로 수익률이 낮게 나온 곳은 어디가 있나요?
[노 기자]
네. 올해 상가 임대수익률이 상대적으로 낮았던 곳은 의외로 강남인데요. 강남 하면 굉장히 상권이 활성화 돼있고 임대료도 높다고 알려져 있는데 실제로는 서울 지역에서 임대수익률이 가장 낮았던 곳 중에 하나입니다. 바로 워낙 땅값이 높은 만큼 매매가 자체가 높기 때문인데요.
전문가 이야기 들어보겠습니다.
[인터뷰/김민영 부동산114 연구원]
상대적으로 (임대수익률이) 낮았던 지역은 서초구인데요. 서초구는 임대료가 낮아서라기보다는 워낙 매매가격 수준이 평당 4000만원 수준으로 높고 매물 자체도 안 나오기 때문에 그런 경향이 있고요.
[앵커]
강남이 수익률이 낮다는 건 정말 의외인데요. 이유를 따져보니 임대료만 높다고 해서 임대수익률이 높게 나오는 건 아니네요. 투자를 할 때는 가격이 얼마나 합리적인지, 투자 비용과 비교했을 때 얻는 수익이 정말 괜찮은 지 꼼꼼히 살펴봐야 하겠습니다. 그렇다면 앞으로 상가 투자를 앞두고 있는 투자자들이 유의해야 할 사항은 없나요?
[노 기자]
네. 사실 저금리 기조가 계속되고 있는 만큼 상가 투자에 대한 투자자들의 관심은 계속될 것으로 보이는데요. 다만 미국 금리 인상이 예정돼 있고 택지지구나 신도시 상가에서 손해를 보는 경우들이 나오면서 이런 부분들 주의해야 한다는 게 전문가들 의견이었습니다.
영상으로 확인해보시죠.
[인터뷰/ 선종필 상가뉴스레이다 대표]
지금 판교는 공급됐던 초기 시점에서 벌써 7년이나 지났는데도 임대료가 반토막 나 있는 곳들이 굉장히 많거든요. 지역론보다는 개별적인 상가 상품에 대한 개별성... 공급상가의 상권이 괜찮았든, 보증금 임대료나 공급가격이 착했든 이런 개별적인 요건들을 따져볼 필요가 있지 않나 생각됩니다.
[인터뷰/김민영 부동산114 연구원]
동탄2신도시나 신도시, 택지지구가 있겠는데요. 아파트 입주가 활발히 진행되고 있는 하남미사와 위례, 화성동탄2신도시 위주로 상가 분양 시장이 유망할 것으로 예상되고요. 또 저금리 기조가 이어지면서 상대적으로 수익률이 높은 상가 시장에 관심도 이어질 전망입니다. 하지만 미국 금리 인상이나 해외 경제 상황, 국내 기준 금리 인상 등 대내외적 여건을 주시하고 보수적으로 접근하는 것이 현명할 것으로 보여집니다.
[앵커]
지금까지 올해 수익형 부동산, 그 중에서도 가장 핫했다고 하는 상가시장, 그 중에서도 가장 뜨거웠던 지역들과 또 주목해야 할 점들 살펴봤는데요. 그렇다면 상가와 함께 상업용부동산의 터줏대감 격인 오피스 시장도 한 번 짚어봐야겠죠.
윤 기자, 올해 서울 주요 도심 오피스 시장은 좀 어땠나요?
[윤 기자]
네. 강남은 상가시장과 마찬가지로 오피스 시장 역시 공실률은 높고 수익률은 낮아 저조한 모습을 보였는데요. 반면 종로, 공덕, 광화문 등은 공실률은 낮고 수익률은 높아 분위기가 좋았습니다.
그래프를 보시면 한국감정원이 조사한 올해 1~3분기 서울 주요 도심 오피스 공실률과 투자수익률인데요. 공덕은 서울에서 공실률이 3.66%로 가장 낮게 나왔고, 그 다음이 사당 4%, 광화문 5.33% 등으로 공실률이 낮은 편이었습니다. 이들 지역은 수익률도 높게 나왔는데요. 종로 6.65%, 공덕 5.7%, 광화문 5.33% 순으로 올 1~3분기 오피스 투자수익률이 높은 지역으로 꼽혔습니다.
반면 강남과 여의도는 공실률에서도 11%를 웃돌아 서울 도심에서 가장 높은 공실률을 나타냈고, 수익률에서도 5%를 밑돌아 저조한 모습을 보였습니다.
여기에는 강남 이탈 현상이 가장 큰 배경으로 작용했던 것으로 보입니다. 강남의 임대료가 급등하면서 업체나 사무실들이 상대적으로 저렴하고 공실이 많았던 공덕, 종로 쪽으로 옮겨갔다는 것인데요. 이와 관련해 업계 전문가 이야기 들어보겠습니다.
[인터뷰/선종필 상가뉴스레이다 대표]
광화문 같은 경우는 강남에서 이탈했던 대규모 기업군들이 광화문으로 이전을 한 부분들이 있고요. 공덕이나 사당 쪽은 큰 대기업보다는 중소기업 위주의 입주 업종이 많았는데요. 강남 이탈 현상은 강남에서 천정부지로 치솟는 임대료가 제일 먼저 부담으로 작용한 게 있고, 강남을 대체할 만한 여의도를 비롯해 종로나 이런 곳에서 신축 오피스 건물들의 공실들이 많다 보니까 임대료 하향 조정에 대한 유입 요소들이 많이 있었던 거죠.
[윤 기자]
그런데 아까 그 그래프를 다시 보시면 제가 일부러 언급을 하지 않고 넘어간 부분이 있는데요. 바로 상가 시장에서 핫한 지역으로 꼽혔던 홍대, 합정입니다. 이 지역은 특이하게도 공실률은 11.73%로 가장 높게 나왔는데 반해 투자수익률은 또 6.7%로 서울에서 가장 높게 나왔는데요.
사실 이 지역도 공덕이나 사당과 같이 중소기업들 위주로 들어가 있거든요. 그런데 워낙 이 지역 상권 자체가 성장하면서 이런 분위기에 덩달아 임대료가 오르다 보니 버티지 못한 업체들이 빠져나간 거죠. 그래서 공실은 늘어난 반면 오른 임대료 덕분에 수익률 자체는 좋아진 현상이라고 하는데요.
전문가 이야기 다시 들어보겠습니다.
[인터뷰/선종필 상가뉴스레이다 대표]
홍대합정도 오피스 측면으로만 보면 현실적으로는 중소기업들 위주로 들어가 있고요. 다만 홍대합정 자체에 대한 개발 분위기 편승 때문에 임대료 상승 요인은 있거든요. 그 안에서 못 견디는 업종들은 이탈 현상이 생겨서 상대적으로 공실률이 높아졌고요. 그럼에도 불구하고 전통적으로 오래 있던 중소기업 중에서 이탈하지 않은 점포들을 대상으로 하는 오피스 쪽에서는 오른 임대료 때문에 수익률은 높아지는 기현상이 나타났다고 할 수 있습니다.
윤나영 기자 dailybest@asiae.co.kr
<‘투자의 가치, 사람의 가치’ ⓒ팍스경제TV(www.asiaetv.co.kr) 무단전재 재배포 금지>
저작권자 © 팍스경제TV 무단전재 및 재배포 금지
