부동산 활황, 부동산펀드는?
부동산 활황, 부동산펀드는?
  • 서소정
  • 승인 2015.12.03
  • 댓글 0
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[팍스경제TV 서소정 기자]이 기사는 12월 2일
부동산 펀드 시장규모 추이
부동산 펀드 시장규모 추이
TV '언니들의 펀드수다'에 방영된 내용입니다.



서소정 : 대한민국 국민들이 가장 선호하는 자산관리 수단은 무엇일까요? 바로 부동산이죠. 국가별 자산 포트폴리오를 보면, 미국의 경우 부동산 자산 비중은 전체 자산의 30% 수준인데 반해 우리나라는 70% 수준에 이릅니다. 대한민국 국민들의 부동산 사랑, 그 열기는 식을 줄 모르는데요. 과연 부동산 펀드는 어떨까요? 

올해 부동산시장이 후끈 달아오르면서 관련 금융상품에도 관심이 모아지고 있는데요. 오늘은 부동산 펀드에 대해 자세히 알아보겠습니다. 펀드온라인코리아 국민정 과장 나오셨습니다. 과장님, 어서오세요.

국민정 : 네. 안녕하세요. 저도 주부로서 부동산에 관심이 많은데요. 핵가족화, 출산인구도 점점 감소해서 부동산 시장은 수요보다 공급이 많은 시장이 될 거라는 얘기도 나오고 있지만 대한민국이 지난 몇 십년간 부를 축적해 온 주요 수단이 부동산이기 때문에 관심은 이어지고 있습니다. 얼마전 KB금융지주 경영연구소가 발표한 <2015 한국부자 보고서>에서는 우리나라 100억대 자산가들도 자산규모의 60% 이상을 부동산이 차지한다고 하더라고요.

서소정 : 그렇습니다. 그런데 펀드도 개인투자자들에게는 조금 생소할 수 있겠지만 부동산 펀드가 있습니다. 부동산 인기가 많은 만큼 부동산 펀드도 사랑을 받고 있는지 확인해 봤는데요. 우선 부동산 펀드 규모는 꾸준히 성장하고 있었습니다. 2005년 2조5000억원이었던 부동산펀드 시장은 딱 10년 만에 10배로 성장해 지난해 말 기준 29조7000억원 규모로 커졌습니다.

사모펀드 소유로 넘어간 삼성생명 동여의도 빌딩
사모펀드 소유로 넘어간 삼성생명 동여의도 빌딩

그런데, 공모펀드 비중이 매우 작습니다. 지난해 기준으로 보면 4%가 채 되지 않는데요. 반면 사모펀드 비중은 기관투자자 중심으로 빠른 속도로 성장하고 있습니다.

국민정 : 네. 그렇습니다. 부동산 펀드는 보통 폐쇄형, 즉 자금을 불입하고 중도 유출입을 통제하는 형태로 출시를 하는데요. 펀드에서 부동산 실물을 사고자 한다면 실시간 자금유출입 커버가 불가능하기 때문입니다. 그리고 자금규모가 어느 정도 돼야 실제로 부동산 구입이 가능하겠죠. 그래서 인당 가입규모가 제한돼 있는 사모펀드 형태로 주로 만들어지는 겁니다.

서소정 : 네, 여의도 빌딩 중에서도 사모펀드 소유인 건물들이 다수 있다고 알고 있는데요. 예를 들어,
부동산 펀드의 종류
부동산 펀드의 종류
동여의도 빌딩도 지난 10월 사모펀드소유로 넘어갔죠. 600억원이 넘는 규모였습니다.

부동산 펀드 유형별 자산비중
부동산 펀드 유형별 자산비중

여의도 KTB증권빌딩,
합정역 메세나폴리스 전경
합정역 메세나폴리스 전경
빌딩 모두 부동산 사모펀드 소유라고 합니다. 그리고 여의도 IFC빌딩도 매각작업에 들어갔는데 인수 후보군 중에 글로벌 사모펀드(PEF)가 있다고 합니다. 부동산 펀드는 공모보다는 사모 중심으로 시장이 형성되는 추세인데요, 왜 이런 현상이 일어나는지 전문가 의견 들어봤습니다.

하나UBS자산운용 사공경렬 전무>부동산 펀드 자체가 실물로 들어가게 되면 엑시트(자금 회수)하는데 시간이 많이 걸립니다. 처음에 돈을 모집하고 건물이나 부동산을 사고 나중에 끝나는 시점에서 부동산을 팔고 나오고 해야하니 기본적으로 만기가 5년 이상 나옵니다. 그러다보니 일반인들이 편하게 투자하는 것은 아니고, 장기간 자금을 묶어둘 수 있는 고액자산가를 대상으로 모으다 보니 공모가 점점 줄어듭니다. 주로 기관들이 많이 투자합니다.

국민정 : 네. 그런데 부동산 펀드는 이런 임대형만 있는 것은 아닙니다. 종류를 대략적으로 알아볼까요? 보통 4가지로 얘기하고요.

부동산 펀드 유형별 성과
부동산 펀드 유형별 성과

임대형, 대출형(Project Financing), 경공매형, 개발형입니다. 펀드도 실제 부동산 시장과 같이 돈 버는 방법은 같습니다. 오피스나 상가를 사서 임대료를 받는 임대형 펀드, 시행사에 자금을 대출해주고 대출이자를 받는 대출형 펀드(Project Financing), 경매, 공매 부동산 자산에 투자하는 경공매형 그리고 펀드자금으로 직접 주택을 짓는 개발형 펀드가 있습니다.

국내 부동산 펀드 해외투자 추이
국내 부동산 펀드 해외투자 추이

금융투자협회에 따르면 역시 임대형 비중이 56%로 절반 이상을 차지하고요, 대출형이 그 다음, 개발형, 리츠형이 뒤를 이었습니다. 아무래도 입지가 좋은 조건에 있는 부동산을 매입해서 꾸준히 임대수익을 받다가 좋은 가격에 매각하는 게 부동산 투자의 가장 좋은 시나리오죠. 그만큼 임대형 비중이 가장 높은 반면에 개발형이나 대출형 리츠는 투자회사가 부도가 나는 경우가 종종 발생하니 이 점은 유의하셔야 합니다

서소정 : 네. 사모펀드 얘길 들은 게 있는데요. 과장님, 합정역에 메세나폴리스 가보셨어요? 저는 얼마전 우연한 기회에 들렀는데 지하철 2호선과 6호선이 만나는 합정역에 직접 연결된 상권이자 주거시설인데요. 홍대랑도 가까워서 핫한 지역으로 평가받고 있더라고요.

해외 부동산 투자펀드 규모
해외 부동산 투자펀드 규모

이곳에 투자하는 사모펀드가 출시돼서 조기 마감됐다고 합니다. 부동산펀드는 폐쇄형으로 청산할 때 수익률이 중요하지만 상권을 보니 괜찮은 수익률을 기대해봐도 좋을 듯 싶은데요.

국민정 : 네. 부동산펀드가 사랑받는 건 아무래도 대한민국 국민의 부동산 사랑이 반영돼서 일 것입니다. 또 실물에 투자를 하니 주식에 비해 안정적이라는 평가도 받죠. 수익률도 상대적으로 높고요. 직접 건물을 매입했을 때 취득세, 등록세 등 세부담에서 자유롭기도 하죠. 비교적 적은 금액으로도 건물에 투자할 수 있다는 장점도 있고요.

하지만, 보통 3년에서 5년 투자기간 중에는 환매가 안 되는 점은 감안하셔야 합니다. 그리고 임대형의 경우 공실의 위험이 있을 수도 있고요. 건물을 파는 시점에 가격이 떨어질 수도 있습니다. 또 대출형 펀드의 경우 돈을 빌려준 시행사나 시공사 재정 상황에 따른 리스크도 있고요.

서소정 : 네. 그리고 리츠(REITs)는 조금 다릅니다. 리츠는 주식회사 형태로 시장에서 거래되죠. 투자자금을 주식을 발행해서 마련하는 거고요. 그래서 이렇게 시장에서 거래가 되다보니 실제 투자하는 부동산 가격 외에 시장 수급이나 금리, 유동성 등의 영향을 더 많이 받기도 합니다.

국민정 : 네. 해외 부동산 펀드들은 주로 해외 주식시장에 상장돼 있는 리츠에 투자하는 재간접 형태가 많죠. 해외의 경우 임대형 외에 주택을 담보로 자금을 빌려주는 모기지형도 있고, 대출형 리츠가 있고, 부동산 관련 사업을 하는 기업에 투자하는 리츠도 있습니다.

서소정 : 부동산 펀드의 종류가 생각보다 다양하네요. 그럼 부동산 펀드의 수익률을 확인해 보겠습니다. 지난 11월 말 기준으로 다른 유형 펀드와 비교해보니 수익률이 천차만별이었습니다.

해외부동산 펀드 유형별 성과
해외부동산 펀드 유형별 성과

표를 보시면 임대형 부동산펀드의 1년 수익률이 68.3%이고, 3년 수익률이 96.5%에 달합니다. 반면 대출형 펀드의 수익률은 마이너스를 기록했습니다. 같은 유형이더라도 개별 펀드 성과 차이가 아주 크다는 특징이 있습니다.

특히 유의할 점은 부동산 펀드가 실물에 투자해서 안정적이라고 하지만, 반드시 그렇지만은 않다는 것입니다. 오히려 리스크가 클 수도 있습니다. 부동산 펀드 투자시 어떤 점을 유의해야 하는지 전문가 의견 이어서 들어보겠습니다.

하나UBS자산운용 사공경렬 전무>임차인이 확보돼 있는지 확실하게 챙겨야 합니다. 요즘 금리 2%도 안나오는 상황에서 예를 들어 임대 수익 5%라고 하면 실제 두배반 수익이 되는 것이지만 여기서 임대가 100% 날 때를 전제로 할 때 그런 건데, 만약 임대가 70%밖에 안된다하면 30%를 손실을 보고 들어가는 것입니다. 실질적으로 임대가 확실히 될 만한 것인지, 임차인 확보 여부, 만기 시점에서 건물을 용이하게 매각할 수 있는 지 등 이밖에 자산신탁, 운용에 대한 것을 챙겨야 합니다.

그럼 이번에는 해외시장에 대해 이야기 나눠볼까요? 부동산 펀드는 국내 부동산 펀드보다 해외 부동산 펀드가 훨씬 활성화 돼있습니다. 지난 2008년 서브프라임 모기지 사태가 부동산 시장에서 시작된 후 최근 해외부동산 시장에 주목하는 분들이 많은데요.

해외부동산펀드 3년 수익률 상위 BEST 5
해외부동산펀드 3년 수익률 상위 BEST 5

해외 부동산 펀드 자산증감 추이를 확인해보니 2014년 설정규모가 2006년 대비 28배 증가한 8조4000억원을 기록했습니다. 전체 부동산펀드의 28.3%를 차지했습니다. 그리고 그 비중은 점차 커지고 있습니다.

국민정 : 네. 해외펀드도 마찬가지로 사모펀드의 비중이 훨씬 높았어요.

국내 부동산 펀드 투자주체
국내 부동산 펀드 투자주체

올해 7월 말 공모펀드는 8000억원 규모인데 반해, 해외 사모펀드는 10조원이 넘었습니다. 해외 사모펀드 규모가 공모펀드의 12배 규모인거죠.

서소정 : 네, 그럼 구체적으로 펀드 성과를 확인해볼까요?

국민연금의 부동산 투자 추이
국민연금의 부동산 투자 추이

3년 수익률을 기준으로 확인했을 때, 해외부동산펀드 중에서도 일본리츠 시장의 성과가 가장 좋았습니다. 3년 성과가 무려 65.7%에 달합니다. 그 뒤를 글로벌 리츠가 33.6%를 나타냈습니다. 아시아태평양지역 리츠 펀드가 33.3%, 글로벌 부동산 펀드가 7.1% 성과를 거뒀네요.

국민정 : 네. 개별펀드 성과도 우수했는데요. 해외부동산 성과 우수펀드 BEST5를 확인해봤습니다. 3년 수익률 1위는 도교증권거래소에 상장된 리츠에 투자하는 한화Japan REITs 부동산 펀드가 차지했습니다.


2위는 일본 리츠 시장에 투자하는 삼성자산운용의 J-REITs부동산 펀드가 차지했습니다. 일본 부동산 시장이 좋았다는 게 펀드 성과에서도 나타나네요. 부동산에 투자하는 만큼 좋은 성과를 거두려면 투자기간은 장기로 계획하고 투자에 임하시길 권해드립니다. 부동산은 결국 시간싸움이 될 수 있으니까요.

서소정 : 네. 부동산펀드 투자 주체를 확인해보니까요. 개인투자자의 비중은 점차 작아지고 기관투자가들의 비중은 커지고 있습니다.


2004년 개인비중이 40% 정도였는데요. 계속해서 비중이 낮아지면서 작년에는 3%까지 줄어들었습니다. 그런데 중요한 건 국민연금의 부동산투자 비중은 점점 커지고 있다는 것입니다.


국민연금에서는 지난 2006년 부동산펀드 투자규모가 5000억원에 불과했는데 작년 말 18조원이 넘었어요.

국민정 : 네. 부동산 간접투자의 특성상 개인보다는 기관투자가들에게 적합한 상품일 수 있죠. 아무래도 부동산에 투자하려면 상대적으로 자금규모가 커야 하니까요. 반면, 부동산 간접투자에 관심있는 개인투자자분들은 사모펀드 형태로 투자가 가능한거죠. 빌딩을 구입하기엔 부족한 자금이 준비돼 있지만 빌딩에 투자하길 원하시는 분들은 담당 PB 등과 상의하셔서 사모펀드를 활용하시기 바랍니다.

서소정 : 지금까지 부동산 펀드에 대해 알아봤습니다. 초저금리 시대죠. 전통적 투자수단의 수익률이 저조한 상황에 국내를 포함해 해외 부동산 펀드가 대안으로 떠오르고 있습니다. 하지만 부동산 펀드의 투자리스크가 적지 않은 점도 간과하지 말아야겠죠. 오늘 <언니들의 펀드수다>는 여기까지입니다.

서소정 기자 ssj@asiae.co.kr
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