폐쇄형·사모 구조로 기관투자자 중심 시장 형성
[팍스경제TV 서소정 기자]이 기사는 12월 3일 
대한민국 국민들이 가장 선호하는 자산관리 수단은 무엇일까요? 바로 부동산이죠. 국가별 자산 포트폴리오를 보면, 미국 가계의 경우 부동산 자산 비중은 전체 자산의 30% 수준인데 반해 우리나라는 70% 수준에 이릅니다. 대한민국 국민들의 부동산 사랑, 그 열기는 식을 줄 모르는데요. 과연 부동산 펀드는 어떨까요?
부동산 펀드 규모는 꾸준히 성장하고 있습니다. 지난 2005년 2조5000억원이었던 부동산펀드 시장은 딱 10년 만에 10배로 성장해 지난해 말 기준 29조7000억원 규모로 커졌습니다.
그런데, 공모펀드 비중이 매우 작습니다. 지난해 기준으로 보면 4%가 채 되지 않는데요. 반면 사모펀드 비중은 기관투자자 중심으로 빠른 속도로 성장하고 있습니다.
부동산 펀드는 보통 폐쇄형, 즉 자금을 불입하고 중도 유출입을 통제하는 형태로 출시를 하는데요. 펀드에서 부동산 실물을 사고자 한다면 실시간 자금유출입이 불가능하기 때문입니다. 그리고 자금규모가 어느 정도 돼야 실제로 부동산 구입이 가능하겠죠. 그래서 인당 가입규모가 제한돼 있는 사모펀드 형태로 주로 만들어지는 겁니다. 이와 관련해서 전문가 의견 들어봤습니다.
하나UBS자산운용 사공경렬 전무>부동산 펀드 자체가 실물로 들어가게 되면 엑시트(자금 회수)하는데 시간이 많이 걸립니다. 처음에 돈을 모집하고 건물이나 부동산을 사고 나중에 끝나는 시점에서 부동산을 팔고 나오고 해야하니 기본적으로 만기가 5년 이상 나옵니다. 그러다보니 일반인들이 편하게 투자하는 것은 아니고, 장기간 자금을 묶어둘 수 있는 고액자산가를 대상으로 모으다 보니 공모가 점점 줄어듭니다. 주로 기관들이 많이 투자합니다.
부동산 펀드는 크게 4가지로 나뉩니다.
임대형, 대출형(Project Financing), 경공매형, 개발형입니다. 오피스나 상가를 사서 임대료를 받는 임대형 펀드, 시행사에 자금을 대출해주고 대출이자를 받는 대출형 펀드(Project Financing), 경매, 공매 부동산 자산에 투자하는 경공매형 그리고 펀드자금으로 직접 주택을 짓는 개발형 펀드가 있습니다.
금융투자협회에 따르면 역시 임대형 비중이 56%로 절반 이상을 차지하고요, 대출형이 그 다음, 개발형, 리츠형이 뒤를 이었습니다. 아무래도 입지가 좋은 조건에 있는 부동산을 매입해서 꾸준히 임대수익을 받다가 좋은 가격에 매각하는 게 부동산 투자의 가장 좋은 시나리오죠. 그만큼 임대형 비중이 가장 높은 반면에 개발형이나 대출형 리츠는 투자회사가 부도가 나는 경우가 종종 발생하니 이 점은 유의하셔야 합니다
부동산 펀드가 사랑받는 건 아무래도 대한민국 국민의 부동산 사랑이 반영돼서 일 것입니다. 또 실물에 투자를 하니 주식에 비해 안정적이라는 평가를 받죠. 수익률도 상대적으로 높고요. 직접 건물을 매입했을 때 취득세, 등록세 등 세부담에서 자유롭기도 합니다. 비교적 적은 금액으로 건물에 투자할 수 있다는 장점이 있습니다.
하지만, 보통 3년에서 5년 투자기간 중에는 환매가 안 되는 점은 감안하셔야 합니다. 그리고 임대형의 경우 공실의 위험이 있을 수 있습니다. 건물을 파는 시점에 가격이 떨어질 수도 있습니다. 또 대출형 펀드의 경우 돈을 빌려준 시행사나 시공사 재정 상황에 따른 리스크도 있고요.
그런데 리츠(REITs)는 조금 다릅니다. 리츠는 주식회사 형태로 시장에서 거래되죠. 투자자금을 주식을 발행해서 마련하는 거고요. 그래서 이렇게 시장에서 거래가 되다보니 실제 투자하는 부동산 가격 외에 시장 수급이나 금리, 유동성 등의 영향을 더 많이 받기도 합니다.
해외 부동산 펀드들은 주로 해외 주식시장에 상장돼 있는 리츠에 투자하는 재간접 형태가 많죠. 해외의 경우 임대형 외에 주택을 담보로 자금을 빌려주는 모기지형도 있고, 대출형 리츠가 있고, 부동산 관련 사업을 하는 기업에 투자하는 리츠도 있습니다.
그럼 부동산 펀드 수익률을 보실까요? 지난 11월 말 기준으로 다른 유형 펀드와 비교해보니 수익률이 천차만별이었습니다.
임대형 부동산펀드의 1년 수익률이 68.3%이고, 3년 수익률이 96.5%에 달합니다. 반면 대출형 펀드의 수익률은 마이너스를 기록했습니다. 같은 유형이더라도 개별 펀드 성과 차이가 아주 크다는 특징이 있습니다. 부동산 펀드 투자시 어떤 점을 유의해야 하는지 전문가 의견 이어서 들어보겠습니다.
하나UBS자산운용 사공경렬 전무>임차인이 확보돼 있는지 확실하게 챙겨야 합니다. 요즘 금리 2%도 안나오는 상황에서 예를 들어 임대 수익 5%라고 하면 실제 두배반 수익이 되는 것이지만 여기서 임대가 100% 날 때를 전제로 할 때 그런 건데, 만약 임대가 70%밖에 안된다하면 30%를 손실을 보고 들어가는 것입니다. 실질적으로 임대가 확실히 될 만한 것인지, 임차인 확보 여부, 만기 시점에서 건물을 용이하게 매각할 수 있는 지 등 이밖에 자산신탁, 운용에 대한 것을 챙겨야 합니다.
그럼 이번에는 해외시장에 대해 이야기 나눠볼까요? 해외 부동산 펀드 자산증감 추이를 확인해보니 2014년 설정규모가 2006년 대비 28배 증가한 8조4000억원을 기록했습니다. 전체 부동산펀드의 28.3%를 차지했습니다. 그리고 그 비중은 점차 커지고 있습니다.
구체적으로 개별펀드 성과를 확인해 보겠습니다.
해외부동산 성과 우수펀드 BEST5를 확인해봤습니다. 3년 수익률 1위는 도교증권거래소에 상장된 리츠에 투자하는 한화Japan REITs 부동산 펀드가 차지했습니다. 2위는 일본 리츠 시장에 투자하는 삼성자산운용의 J-REITs부동산 펀드입니다. 일본 부동산 시장이 좋았다는 게 펀드 성과에서도 나타나네요.
지금까지 부동산 펀드에 대해 알아봤는데요, 부동산 펀드는 부동산에 투자하는 만큼 투자기간은 장기로 계획하고, 손실 가능성도 수반된다는 점 유의하시기 바랍니다.
서소정 기자 ssj@asiae.co.kr
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