[기자가 간다] '임대차 3법' 개정 의의와 과제...'3당 3色' 목소리
[기자가 간다] '임대차 3법' 개정 의의와 과제...'3당 3色' 목소리
  • 김홍모 기자
  • 승인 2020.08.03
  • 댓글 0
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민주당 “내일 부동산 관련법 모두 반드시 처리”
통합당 "세입자·임대인 갈등만 키워"
정의당 "임대차 3법은 '찔끔대책'… 9년은 보장해야"
'전세난' 심화 촉매제 우려… 공급방안 + 세부 보완책 필요

[이해찬 / 더불어민주당 당대표 : 이례적일 정도로 신속하게 법안을 처리하고, 임시 국무회의까지 열어 공포와 시행을 빠르게 처리한 것은 임차인과 임대인은 물론이고, 시장의 혼란을 조기에 진정시키기 위한 것입니다. 제도의 필요성은 오랫동안 논의된 것이지만 입법 처리와 시행이 전격적인 만큼 국민들께서 많이 궁금해하시고, 걱정이 많으리라고 생각합니다. 아울러 임대인과 임차인 간 제도에 대한 오해로 갈등도 예상되니 (당정은) 신속하게 대응해 주시길 바랍니다. 내일 7월 임시국회의 마지막 본 회의가 열리는데, 임대차 3법 중 남은 하나인 부동산 거래 신고법과 '부동산 3법'인 종부세·법인세·소득세법을 비롯해 부동산 관련 법안과 민생경제 법안들이 반드시 처리되도록 하겠습니다.]

[김종인 / 미래통합당 비상대책위원장 : 최근 부동산과 관련해서 국민들의 분노가 그칠 줄 모르는 것 같습니다. 얼핏 보기에는 부동산 투기 억제를 하기 위해서 신속한 법 개정을 했다고 합니다만 그로 인해서 세입자와 임대인에 대한 갈등 구조를 더 높였다고 생각합니다. 과연 이것이 세입자를 위한 것인지 이해하기가 힘듭니다. 과연 정부가 제도적으로 시장가격에 관여를 했을 때 이것이 성공할 가능성이 있는지 없는지에 대한 냉정한 판단을 했는지 다시 한번 묻고 싶습니다.]

[주호영 / 미래통합당 원내대표 : "누구나 월세 사는 세상이 다가온다. 월세 사는 세상이 뭐가 나쁘냐" 이런 이야기를 했습니다. 과연 민주당 의원은 월세를 얼마나 살아보고, 월세 사는 사람들의 고통이나 어려움이 무엇인지 제대로 알고나 이런 이야기를 하는지 모르겠습니다. 서민 주거 안정이 목표라면서 '임대차 3법'으로 전세가 월세로 전환되고, 서민 누구나 월세로밖에 살 수 없는 세상이 다가오면 그것이 과연 민주당이 바라는 서민 주거 안정인지 묻지 않을 수가 없습니다.]

[박원석 / 정의당 정책위원회 의장 : 현재 2년 전세제도가 만들어진 지 31년이 지났고, 세입자 주거안정을 위한 임대차 보호법 개정의 필요성은 그간 꾸준히 제기되어 왔습니다. 20대 국회에도 정의당이 9년 계약 갱신 청구권을 포함해 여러 법안이 제출된 바 있고, 이번에 통과되는 법안은 그중 계약 갱신 기간이 가장 짧은 법안입니다. 주거권 보호를 위해 4년의 계약기간을 보장하는 미흡하면 미흡했지 결코 넘치는 법안이라고 할 수 없습니다. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유도 명시되어 있고, 4년 이후에는 임대료 인상을 5% 범위 밖에서 할 수 있기 때문에 일방적으로 임대인의 이익을 침해하는 법이라 할 수 없습니다.]

'임대차 3법' 개정의 의의와 과제를 두고 여러 의견이 제시되고 있다.

3일 국회와 부동산업계에 따르면 국회 상임위원회 상정 후 이틀만인 지난달 31일부터 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하는 내용의 '임대차3법'이 시행됐다.

1989년에 임대차 보장기간을 1년에서 2년으로 늘린 이후, 31년 만에 1회 이내의 계약갱신요구권을 통해 주택 임대차 보장기간을 최대 4년으로 확대했다. 

현행법에도 묵시적인 계약 갱신이 가능하지만, 명시적인 계약갱신청구권을 도입해 특정한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절하지 못하고 종전세입자와 재계약하도록 한 셈이다.

이에 따라 계약갱신청구에 따른 차임 등은 이전 계약보다 증액할 경우 최대 5% 상한(지자체는 상한 안에서 각자 상황을 고려해 조례로 기준 설정)을 초과하지 않도록 했다.

국토교통부의 2019년 주거실태조사를 보면 임차가구의 평균 거주기간은 3.2년이다. 우선 '임대차3법'의  긍정적 효과로 임대료 인상률 상한과 임대계약 갱신권으로 임차인 거주기간이 길어진다는 점이다.

잦은 이사로 인한 부대비용이 줄어드는 등 세입자의 정주 안정성(거주권 보호)도 개선된다. 전세가격의 변동성을 축소시킴으로써 높은 전세가율을 레버리지로 활용한 갭투자 관행에 제동을 걸 수도 있다.

또 임대차 실거래가 신고 의무화(거래 30일 이내 신고의무)로 주택 확정일자가 부여된다. 임대수익이 양성화돼 임대차 보증금 반환에 대한 세입자의 권리 보장과 임대소득 관련 과세도 투명·편리해질 전망이다.

그러나 관련 제도 도입에 따른 역기능도 우려된다. 임대료 상한제와 임대차 계약갱신 청구권은 바로 시행될 예정이나 규제의 기준과 가이드가 될 임대차 실거래가 신고의무제는 내년 6월 1일 도입된다. 

따라서 지자체별 상한요율 설정에 있어 혼선을 빚거나 임대인의 불만을 야기할 가능성이 있다. 지난 5월 한국은행의 기준금리가 0.5%로 낮아지며 전세에서 월세(보증부 월세)로의 전환이 이어지고 있다.

7·10대책에 따라 4년 단기임대 및 아파트 8년 장기일반 매입임대 사업자 제도가 폐지되면서 자율성과 수익률이 악화될 우려로 주택임대사업의 축소가 전·월세 주택의 공급축소로 연결될 수 있다.

내년 아파트 입주물량 감소가 예상되는 서울 등 도심 일부지역은 장기적으로 임대료가 다시 불안(신규 임대차 非소급 적용에 따른 4년 임대차기간 이후 계단식 임대료 급등)해질 전망이다.

아울러 세입자를 가려 받는 렌트 컨트롤(rent control) 또는 아예 빈집 등 공가로 비워 두는 현상(집주인 전입신고 후 절세목적이나 매각목적)이 나타날 수 있다. 

내년 다주택자의 종부세 요율 인상 예고와 절세의 합법적 우회로였던 주택 매입임대사업자 제도의 축소 본격화가 임대인의 세부담을 임차인에게 전가시키기 위한 이면계약으로 이어질 수도 있다.

전세가격이 급등하는 핫 마켓(hot market)과 달리 공급과잉으로 전셋 값이 하락하는 콜드 마켓(cold market)에서는 임대료 상한제와 재계약 갱신권의 정책효과를 기대하기 어렵다. 

결국 시장의 국지성을 고려하지 않은 전국 시행의 단점으로 꼽힌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "임대차시장의 가격 안정에 임대기간이나 임대료의 직접적 규제책 외에도 민간임대의 재고량 축소 우려에 대응한 공공 임대주택 공급확대와 바우처(voucher) 같은 임대주택 보조책 등이 확대 병행돼야 관련 제도변화의 부작용을 줄일 수 있을 것"이라고 지적했다. 

이어 "주택임대차보호법의 임대인에 대한 제도균형과 임대인의 사유재산권 침해를 최소화하는 차원의 임대차 종료 정당 사유 외 세입자 퇴거 및 재계약 거부사유를 좀 더 다양화하고, 주택임대차보호법 개정 시 시장의 제도변화 수용성에 맞는 경과규정이 필요해 보인다"고 덧붙였다.

 



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