주거 대안 표방 '민간임대'도 한철...'집값 하락·분양 전환 불가'로 시들
한신더휴, 미분양 사태 여전...한신공영 유동성 악화 우려도 제기
한신공영(대표 선홍규)이 10월 검단신도시에 분양 예정인 공공지원 민간임대주택 '검단 한신더휴 어반파크' 910세대가 집값 하락과 검단 내 공급 포화와 맞물려 계약 난항이 불가피할 것으로 전망됩니다.
단지가 들어서는 검단신도시는 지난 1년간 아파트 분양권 매매가가 곤두박질치고 전세가격 또한 지속 떨어지며 침체기를 맞고 있습니다. 여기에 신규 물량은 넘쳐나고 있어 과잉 공급으로 인한 하락세가 이어질 것으로 점쳐집니다.
치솟는 분양가에 민간임대주택이 대안으로 떠오르는 것 같았으나 장기거주에 대한 기간만 내세울 뿐입니다. 이번 단지 역시 임차기간 종료 후 분양전환은 불가해 미계약 사태도 우려되고 있습니다. 앞서 한신공영이 공급한 자체 사업지의 대거 미분양 사태와 미청구공사액 증가분으로 인한 유동성 악화도 불안 요소로 제기됩니다.
◆ 1년 새 반전, 검단 주택시장 침체...'미분양 무덤' 재현 우려도
검단신도시는 지난해 분양권 거래가격이 최초 분양가에서 두 배까지 뛰어오르는 등 호황을 누렸습니다. 그러나 지난해 말부터 금리인상과 대출규제 강화가 본격화되고 집값 조정기에 접어들면서 최근 신축 아파트 분양권 거래가는 4억원대까지 떨어졌습니다.
30일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 8월 검단신도시에서 이뤄진 전용면적 84㎡ 분양권 실거래는 총 12건이고, 거래가격은 3억9천만원~4억8천만원 선을 형성하고 있었습니다. 파라곤보타닉파크 전용 84㎡ 분양권은 지난달 4억3000~4억8000만원에 거래됐고, 대광로제비앙센트럴포레는 3억9000만원에 새 주인을 찾았습니다.
올해는 검단신도시 아파트 입주물량이 늘면서 전세가격도 하락세입니다. 지난해 8000여 가구가 입주한 검단신도시는 올해도 1만2000가구가 들어섭니다. 신축 아파트 입주가 속속 진행되고 있지만 집주인들이 세입자를 구하지 못하는 사례가 늘면서 전세가격도 하락을 면치 못하고 있습니다.
30일 KB부동산 홈페이지에는 이달 말 입주예정인 '검단신도시2차 디에트르 더힐' 전용 84㎡가 전세 보증금 1억9000만원에 올라와 있었습니다. 단지의 같은 면적 분양가는 3억9237만~4억3919만원 사이였던 것을 감안하면 임대인들도 울며 겨자먹기로 가격을 내리고 있는 것입니다.
◆ 주거 대안 표방 '민간임대'도 한철...'집값 하락·분양 전환 불가'로 시들
장기거주를 내세우며 주거 대안상품으로 주목받았던 민간임대주택의 열기도 한풀 꺾인 모습입니다. 8년 또는 10년 간 거주 보장으로 주거 안정을 앞세웠지만 다수의 단지가 거주기간 종료 후 분양권 우선 배정이나 분양 전환에는 소극적인 모습입니다.
이번 검단 한신더휴 어반파크도 10년이라는 장기거주 조건을 전면에 내걸었습니다. 실제 홈페이지에도 "월세, 이사 걱정없이 10년동안 내집처럼"이라는 슬로건이 메인에 등재돼 있었습니다.
그러나 10년 만기 거주 이후 임차인들은 다시금 내 집 마련을 위해 발걸음을 옮겨야하는 실정입니다. 본지 취재결과, 이번 단지는 최장 거주기간인 10년 뒤에는 계약자들에게 분양 우선권이나 분양 전환 혜택을 제공하지 않는 것으로 확인됐습니다.
한신공영 측은 "현재는 분양전환에 대해 검토되지 않고 있다"며 일축했습니다. 또한, 추후 전환계획에 대해서는 "내년 3월 준공되는 단지로 그 이후 고려될 사항이다"라며 "자세한 내용은 상부에서 결정하는 부분"이라며 답변을 미뤘습니다.
단지가 위치한 검단신도시의 집값과 전세가가 동시에 하락장에 들어선 만큼 분양 전환이 없는 민간임대 아파트의 메리트는 더욱 떨어질 수 밖에 없습니다. 금리인상이 이어지고 집값 하향이 가시화되는 상황에서 굳이 민간임대 주택을 선택할 필요가 없어졌기 때문입니다.
◆ 한신더휴, 미분양 사태 여전...영업실적 저하에 유동성 악화 가능성 제기
한신공영의 주택 브랜드 한신더휴의 미분양 물량은 여전히 해소되지 않는 모습입니다. 올해 공급한 ▲'울산대공원 한신더휴' ▲'아산 한신더휴' ▲'거제 한신더휴' ▲'양산 한신더휴' 모두 미분양이 발생했습니다. 이중 아산 한신더휴는 자체사업지로 지난 8월 말 견본주택 오픈 후 현재까지 주인을 찾고 있습니다.
이에 앞서 지난해 분양한 2192가구 규모의 포항 한신더휴 펜타시티는 청약 결과 최저 0.14대 1의 경쟁률을 보이며 전체미달되기도 했습니다. 한신공영 측은 이에 대해 "포항 한신더휴는 현재 막바지 공급 중으로 이달 말 모든 물량을 소진하고 견본주택을 닫을 예정"이라고 설명했습니다. 이어 "아산 한신더휴는 아직 견본주택을 오픈한지 한달 가량 지난 상태로 미분양 소진을 위해 노력 중"이라고 덧붙였습니다.
이는 실적에도 고스란히 반영됐습니다. 한신공영은 지난해 연결 기준으로 매출액 1조3111억원, 영업이익 446억원을 기록했습니다. 이는 전년 대비 매출(1조5568억원) 15.7%, 영업이익(1199억원) 62.8%가 급감한 수치입니다. 미분양 처리가 미뤄진다면 실적 개선은 더욱 어려워질 것으로 전망됩니다. 실제 일부 증권사들은 한신공영의 자체주택사업 분양일정과 수익인식 지연을 감안해 올해 및 내년 실적 추정치를 하향하기도 했습니다.
공사 후 아직 수금하지 못한 미청구공사액도 우려 요인으로 꼽힙니다. 한신공영의 미청구공사액은 지난해 말 629억원에서 올해 상반기 1003억원으로 6개월 새 2배 가까이 불어났습니다. 이는 올 상반기 누적 영업이익 210억원을 훨씬 웃도는 금액입니다.
공기가 긴 건설업 특성상 건설사들은 통성적으로 공사진행률을 감안해 미리 수익으로 잡아놓습니다. 예상한 수익만큼 공사대금을 받지 못한다면 손실이 불가피해지는 겁니다. 이에 미청구공사액은 매출채권(공사대금)에 비해 회수가 불안정하다는 점에서 금액이 급증할 경우 유동성 악화로 이어지기도 합니다.
