[팍스경제TV 이순영 기자](이 기사는 4월 20일 팍스경제TV '골드메이커'에 방송된 내용입니다.)
앵커: 초저금리 시대 0.1%의 금리라도 더 챙기려는 투자자들이 P2P대출에 관심을 가지면서 국내P2P금융 시장이 가파르게 성장하고 있습니다. 그 중에서도 부동산P2P대출은 담보물이 있어 P2P금융 중에서도 투자자들의 관심이 몰리고 있다고 하는데요…오늘은 부동산P2P대출에 대해 알아보겠습니다. 보도팀 이순영 기자와 함께 합니다.
먼저 P2P금융…지난해 골드메이커 시간에도 다뤘던 적이 있었는데요…이해를 돕기 위해 개념부터 살짝 정리하고 가보죠.
이순영 기자(이하 이 기자): 재테크족들이라면 이미 P2P투자에 익숙할텐데요…아직 생소하신 분들을 위해 P2P금융이 어떤 것인지 잠깐 말씀 드리고 가겠습니다. 핀테크 열풍이 불면서 P2P금융이 지난해부터 본격적으로 떠오르기 시작했는데요…P2P금융은 (Peer to peer). 즉 개인 대 개인간 금융거래를 뜻합니다… 원래 P2P는 인터넷에서 개인과 개인이 파일을 주고 받는 것을 뜻하는 용어였는데요…여기에 금융이 붙으면서 새로운 재테크 영역이 만들어진 것이죠. 즉, P2P금융은 금융기관이 아닌 온라인 플랫폼을 통해 개인끼리 서로 돈을 빌려주고 돌려받는 새로운 개념의 투자.대출 서비스라고 보시면 됩니다.
돈을 빌리는 사람과 빌려주는 사람이 금융기관을 통하지 않기 때문에 투자자들은 은행이자보다 높은 중금리 투자 수익을 올릴 수 있고 대출을 받는 사람들은 일반은행이나 카드사 대출보다 빠르게… 사금융보다 저렴하게 돈을 빌릴 수 있는 것이 특징입니다.
P2P금융은 2005년 영국에서 처음 시작됐는데요…우리나라에 P2P대출이 도입된 건 2007년입니다. 하지만 그 동안에는 활성화되지 못한 체 미미한 수준에 머물러 있었는데요…초저금리 시대 재테크 수단으로 떠오르면서 지난해부터 대중들에게 많이 알려지고 P2P업체들이 생겨나면서 국내 P2P금융 시장도 커지고 있는 상황입니다.
금융감독원에 따르면 대출형 크라우드펀딩(P2P대출) 금액은 2013년 36억4000만 원에서 2014년 57억8000만 원으로 58.7% 증가했습니다. 지난해에는 상반기(1∼6월)에만 52억6000만 원이었다. 2014년 말 기준 6개에 불과하던 업체도 현재 50여 개로 늘어났습니다.
앵커: 새로운 투자창구로 주목받고 있는 P2P금융. 오늘은 그 중에서도 부동산P2P금융을조금더 자세히 알아볼텐데요… 어떤 건가요?
이 기자: 앞서 말씀드렸다시피 P2P금융은 개인과 개인…즉 개인의 신용을 담보로 한 대출과 투자가 주를 이뤘었습니다. 하지만 최근에는 신용을 넘어서 담보물건이 있는 동산P2P, 부동산P2P금융까지 확장되고 있는데요…부동산P2P금융은 말 그대로 부동산을 담보로 돈을 빌리고 투자하는 개인간 거래라고 보시면 됩니다.
해외에서는 2010년에 설립된 펀드라이즈를 비롯해 2013년 리얼티모굴, 렌드인베스트, 코어셋 등 평균 10% 내외의 수익률로 530억원대부터 9000억원 수준까지 누적투자액을 기록하고 있고요…
우리나라는 2014년 말 설립된 테라펀딩이 123억을 기록한 것을 비롯해 지난해 말 설립된 루프펀딩이 56억5000만원의 누적 투자 금액을 기록하는 등 자금이 빠르게 유입되고 있습니다.
인터뷰)양태영 테라펀딩 대표
“일단 부동산 담보니까 신용대출보다는 안전하겠죠? 담보가 없는 것 보다는 있는 게 나으니까. 신용대출 같은 경우 얼마 전에 그런 기사가 있었어요 대출자가 개인회생 들어가거든요 그러면 채권 추심이 안 되는 거죠. 부동산 같은 경우는 담보로 제공이 돼 있는 상태기 때문에 개인회생 들어가도 법원경매 절차에 의해 채권을 회수할 수 있다는 게 가장 큰 장점이죠.”
부동산 P2P금융의 가장 큰 장점은 담보물이 있다는 것입니다. 부동산P2P업체 수는 계속 늘어나고 있는데요… 같은 부동산P2P금융업체라도 대출시장이 조금씩 다 다릅니다. 건축자금으로 포트를 만드는 데 있어 일 순위 권리를 확보할 수 있는 것만 하는 곳이 있는 반면, 일 순위 뿐만 아니라 이 순위, 후순위로 취급하는 곳도 있고… 건축자금 이외에 아파트나 빌라를 가지고 있는데 돈이 필요해서 은행권에서 일부 대출을 받고 그 다음 P2P 업체에서 후순위로 추가로 더 대출을 받는 그런 분들을 위한 서비스도 있고, 업체마다 조금씩 대출상품이 다르다고 보시면 됩니다.
앵커: 일단 대출 상품은 안전한 것인가요? 부동산을 가지고 있다면 은행에서 돈을 빌릴 수 있을텐데 굳이 P2P업체를 이용할 이유가 없잖아요…
이 기자: 저도 그 점이 궁금해서 물어봤는데요… 부동산 신축 자금을 빌리는 경우 물론 은행에서도 대출받을 수 있지만 비용이나 대출 시기 등 여러가지 요인들로 인해 사금융을 이용할 수 밖에 없는 분들이 부동산을 담보로 P2P대출을 활용하고 있었습니다.
인터뷰)양태영 테라펀딩 대표
“보통 아파트나 대규모 상가 같은 경우에 개발을 앞두고 있을 경우 시중은행에서 대출을 받을 수 있죠. 그런데 시중은행에서 요구하는 것들이 운영 시공사가 누구냐 이런 것들을 요구하고 그다음 대출금리 및 사업성 검토나 사업장 관리하는 비용이 많이 발생하기 때문에 그런 비용들을 건축주가 부담하게 되는 거죠. 그러면서 은행에서 부담하는 대출금리 외에 부대비용이 많이 늘어나게 되는 거예요. 그러면서 부동산 개발 수익성이 악화되는거예요. 그러다 보니 상대적으로 규모가 큰 아파트의 경우 은행에서 대출을 받아도 그런 비용을 부담하고서라도 이익을 남길 수 있지만 상대적으로 빌라 정도 되는 8세대 정도되는 조그만 소규모 건물들은 마진 자체가 크지 않기 때문에 은행에서 요구하는 수준의 시공사를 섭외한다든지 그외 관리비용을 부담한다든지 해서는 금융권 자금을 이용하기가 어려운 거죠.”
결국 차라리 은행에서 대출이자 내고 시공사 마진 주고 하는 것보다 사채 시장에서 금리가 조금 높더라도 거기서 자금을 끌어다가 건물을 짓는 게 훨씬 간편하고 저렴하다고 생각을 하게 되는데… 사채 시장에서 자금을 끌어다 쓰면 금리가 최소 20%에서 30% 이상 되기 때문에 온라인으로 개인투자자들이 12~13%되는 금리로 대출을 해 주는 부동산P2P대출을 활용하게 된다는 것입니다.
앵커: 심사가 굉장히 중요하잖아요.. 제대로 된 땅에 건물을 지어서 부도가 안날 곳인가 판단을 해야 할텐데요… 심사는 어떻게 하나요?
담보인정비율을 몇 %로 가져가느냐 그 담보 가치를 얼마나 정확하게 분석하느냐에 따라서 손실이 발생할 수 있고 발생하지 않을 수 있기 때문에 대출을 했을 때 상환재원이 마련되는가를 판단하게 되는데요… 따라서 부동산P2P대출에 투자할 경우 심사프로세스가 잘 되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
인터뷰)양태영 테라펀딩 대표
“어떤 자금으로 상환할 것인가 판단 하는거죠. 신축빌라의 경우 보통 토지 건물 지으면 8세대에서 16세대 정도 되는데 빌라를 신축 후 분양하는 거죠. 분양해서 분양 대금으로 테라펀딩 대출금 상환할 수도 있는거고…그런데 분양의 경우 시간이 걸릴 수도 있고 분양하는데 실패할 수도 있잖아요… 그럼 두번째로 준공된 신축 건물을 은행에 들고 가서 담보대출 받는거죠. 금리 연 3~4%의 대출을 받아서 저희 자금을 상환하는 거죠. 대환대출이라고 하죠./빌라를 신축했는데 분양도 안되고 대출도 안나와요/신축빌라를 전세로 돌리는 거예요.전세자금으로 저희 대출금을 상환하는 거예요. 팔리지도 않고 대출도 안되고 전세도 안 나가고 그러면 어쩔 수 없이 대출만기가 도래했기 때문에 경매 절차를 진행하게 되는 거고요 경매로 넘어갔을 때 보통 신축빌라들은 낙찰률이 80%이상 나와요.낙찰금액으로 저희 투자금액을 회수한다고 보면 되는 거죠.”
부동산P2P투자에 있어 부동산이 담보로 있다 하더라도 상환재원을 어떻게 마련하고 심사하고 있는지 내부의 심사 프로세스를 확인하는 것은 필요합니다.
일반 아파트 후순위 대출은 상환재원이 딱히 없기 때문에 투자자가 손실을 고스란히 볼 수도 있기 때문입니다.
앵커: 부동산P2P투자 수익과 투자는 어떻게 할 수 있나요?
기자: 일단 대출이 필요한 분들은 P2P업체에 접속해 대출신청을 통해 부동산에 대한 정보 등을 제공한 후 심사평가를 받게 되는데요… 보통 대출이 실행되기까지 일주일 정도 소요된다고 보시면 됩니다.
투자할 수 있는 물건이 항상 오픈돼 있는 게 아니기 때문에 투자자의 경우는 해당 상품이 나올때를 기다려야 합니다. 미리 회원가입을 하면 알림을 받기도 하니까요… 해당일 해당시간에 사이트에 접속해 물건을 보고 원하는 투자금액을 신청하면 됩니다.
앵커: 끝으로 부동산 P2P대출 주의할 점은 없나요?
기자: 담보가 있다고 해서 무조건 대손률이 발생하지 않는 것은 아닙니다. 따라서 심사역들이 상환재원을 제대로 평가할 수 있는 사람들로 구성되어 있는지…또, 만약 대출금을 갚지 못할 경우 어떤 식으로 채권 회수를 할 수 있는지 등 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요합니다.
최근에 P2P업체들이 많이 생기다 보니 너도나도 자신의 상품들이 안전하고 높은 수익을 안겨줄 수 있다는 말로 투자자들을 유혹하고 있는데요…그런 것에 현혹되기 보다 믿을 수 있는 업체인지를 먼저 확인하고 그 다음 그곳에서 취급하는 그 상품이 자금을 갚을만한 능력이 있는 사람의 것인지 판단하는 것이 중요합니다.
인터뷰)양태영 테라펀딩 대표
“업체들이 너무 많잖아요. 그렇다보니 투자자입장에서는 그런 것 같아요. 업체 홈페이지를 봤을 때는 다 비슷해 보여요. 하지만 조금만 금융구조나 부동산에 대해 지식이 있는 분들은 각 업체들마다 채권에 대한 구조나 방법을 뜯어보면 디테일한 부분에서 차이가 있거든요. 그런데 사실 그런 부분들은 투자자들이 파악하기 무척 어려워요.
그래서 주의할 점을 얘기한다면 P2P투자를 처음부터 큰 금액을 하는 것보다 소액으로 100만원 200만원 단위로 재미삼아 재테크로 하는 것을 추천합니다. 그렇게 해서 5년 정도 지났는데 정말 그 회사가 망하지 않고 리스크 관리도 잘한다하면 그 때 큰 돈을 투자해도 되는데 수익률이 높다보니 처음부터 큰 금액을 투자하는 분들이 계신 것 같긴 해요. 투자금액을 낮추어서 운용해 보시는 건 어떨지…”
이순영 기자 lsymc@asiaetv.co.kr
<‘투자의 가치, 사람의 가치’ ⓒ팍스경제TV(tv.asiae.co.kr) 무단전재 재배포 금지>
