그 내용을 살펴보면 한강변 건축 고도제한과 경관조건을 강화하고, 한강숲을 비롯한 생태환경을 개선하는데 초점을 맞추었다.
이번 계획은 한강과 한강변 제방 밖 0.5~1㎞ 범위(면적 82㎢, 서울시 총 면적의 13.5%)를 대상으로 한다. 그동안 한강과 주변 지역은 치수 중심의 개발이 이뤄지면서 수변활동 부족, 접근성 단절, 도시경관 훼손, 생태적 다양성 부족 등의 문제를 드러냈다. 이에 시는 ▲자연성 ▲토지 이용 ▲접근성 ▲도시경관 등 '4대 부문 12개 관리원칙'을 세웠다.
이 중 부동산 투자자라면 가장 눈에 띄고 관심이 가는 분야가 바로 도시경관 부분일 것이다. 왜냐하면 강북의 랜드마크가 될 지역인 한남뉴타운 지역과 지금 한창 분위기를 타고 있는 강남 재건축 일부 단지가 바로 적용 대상지이기 때문이다.
도시경관 부문부터 살펴보면, 한강변 스카이라인은 '2030 도시기본계획'에서 정한 높이 관리 원칙을 적용해 한강변 아파트(주거용 건물)는 35층 이하로 높이가 제한된다. 다만 도시공간구조상 3도심과 7광역 중심(여의도·용산·잠실 일부 지역)은 상업 등 비 주거 용도가 포함되는 복합건물에 한해 최고 51층으로 건축할 수 있다.
계획에 따르면 3도심은 기존의 도심(한양도성)과 강남 그리고 영등포와 여의도를 핵으로 하고 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 잠실이 7광역중심이다. 또한 북한산·남산·관악산 등과 인접한 망원·합정·서강·마포·한남 등을 ‘주요 산 자연조망 관리지역’으로 구분해 각종 개발사업 과정에서 이들 산이 잘 보이는지 10개 기준점에서 경관 시뮬레이션을 진행한다.
여기서 관심있게 지켜봐야 할 대목은 향후 도시기본계획이 전면적으로 바뀌지 않는 한 35층 이상의 초고층 아파트를 짓는 한강변 재개발재건축 사업이 쉽지 않을 것이란 점이다. 그렇다면 규제 이전에 허가를 받은 35층 이상 한강변 초고층 아파트는 자연스레 반사이익을 누리게 된다. 특히 이들 아파트는 희소가치 높은 한강 프리미엄에 이미 슈퍼리치들이 선택한 최고급 아파트로 평가되고 있어 그 가치는 더욱 높아질 것이다.
두번째로 눈여겨봐야 할 대목은 한남뉴타운과 같이 장기적으로 사업 진행이 안되던 한강변 개발 사업이다. 먼저 한남뉴타운은 2003년 이명박 서울시장 재임시절 서울시의 조례로 뉴타운이란 이름으로 지정된 지구이다.
이후 노무현 정부 시절인 2006년 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 제정하며 뉴타운이라는 용어를 '도시 재정비촉진'이라 바꿨다.
당시 한남재정비촉진지구에서는 지금과 같은 도시경관에 대한 규제가 없었다. 2005년 발표한 '2020 서울시 도시기본계획'을 준용해 거주하고 있는 원주민이나 미래가치를 보고 투자한 투자자는 당시 정책에 잘 쫓아갔다고 볼 수 있다.
한남뉴타운은 2003년 뉴타운 지역으로 지정된 이후 11년만인 지난해 마침내 재정비촉진계획 변경 고시가 났다.
그런데 이후 불과 1년 여만에 서울시가 보류한 크고 작은 건축 결정만 7차례나 됐다. 지난 4월에는 서울시의 경관관리 방향 통보에 맞춰 계획안의 층수와 높이까지 낮췄지만 돌아온 건 또다시 보류 처분과 재검토하겠다는 결정이었다. 이유인 즉, 한남지구 전체 도시경관과 건축배치, 녹지축, 차량과 보행동선 연계 등을 종합 검토하라는 것이다.
물론 지정학적으로 한남 재정비촉진지구는 용산공원과 남산, 한강 등의 주변지역과의 경관을 고려해야 한다. 하지만 아쉬운 점은 그동안 일관성 있게 계획을 끌고 나가지 않고 말을 바꾼 서울시의 행정이다.
부동산은 전문가인 필자가 봐도 참 어렵다. 실수요 목적이든, 투자 목적이든 우리 일반 시민들은 관심있는 지역의 상위법, 하위법, 조례까지 늘 관심을 갖고 지켜보고 공부해야 한다는 결론이다.
이진우 부동산전문가사업단 단장
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