2023년 새해 역시, 고금리 기조와 경기 둔화로 인해 부동산 시장에 한파가 몰아치고 있습니다. 특히 부동산 분양시장은 각종 분쟁들까지 겹치면서 얼어붙은 부동산 시장은 더욱 침체되고 있는 모습입니다.
이에 변화의 바람이 필요하다는 목소리가 커지고 있으며, 특히 신축 아파트와 오피스텔 분양과 관련한 공정한 제도 개선과 이에 따른 안전한 분양시장 형성이 필요하다는 분위기입니다.
공인중개사협회 관계자는 “현재 분양 문제는 집을 구하는 일반 국민뿐만이 아니라, 산업과 경제 전반에서도 주의 깊게 봐야할 문제이다”라며 “분양시 예비 수분양자와 계약을 체결하는 과정에서 일시적으로 고용하는 분양대행자와 공인중개사의 분양업에 대한 확실한 구별도 필요하다.”고 강조했습니다.
◆ 분양시 각종 문제 ’수분양자’가 오롯이 떠안아…”전문 지식 갖춘 공인중개사 必”
현재 분양에서의 대표적인 문제는, 불법 및 과장 광고들로 인한 분쟁이고, 이는 시행사와 분양대행사, 분양대행사 직원들과의 복잡한 관계로 문제가 발생되고 있습니다.
시행사 자체가 불법 과장 광고를 하는 경우도 문제이지만, 분양대행사직원이 개별적으로 과장된 설명을 한 경우 분양대행사와 시행사의 책임이 문제가 되는 경우도 적지 않습니다.
공인중개사협회 관계자는 “전문 자격이 있거나, 전문가들이 아닌 일반 분양 대행 업무는 중개사가 아니더라도 할 수 있다. 그렇기 때문에 여기서 파생되는 문제들이 많다.”며 “대부분 실적을 올리기 위해서 한 건당 수수료를 받기 때문에, 생계 수단인 경우 불합리하고 불공정한 영업행위를 하고 있기도 하고, 결국 피해는 예비 수분양자와 국민들에게 갈 수 밖에 없다.”고 꼬집었습니다.
실제로 분양대행사직원들은 보통 ‘분양시즌’에만 일하는 계약직들인 경우가 적지 않으며, 체결되는 분양 계약마다 수수료를 받는 방식으로 일을 하고 있습니다. 그렇다보니, 분양을 하나라도 더하기 위해서 무리한 과장 또는 허위 설명을 통해서 분양 계약을 체결하려고 하는 경우가 많아, 지속적으로 문제가 되고 있습니다.
이 경우 수분양자들은 시행사와 분양대행사가 책임을 져야 한다고 주장을 하고 있고, 시행사와 분양대행사 측에서는 일부 계약직들의 일탈이라며 수분양자들의 피해배상 주장에 대해서 난감하다는 입장을 표명하고 있습니다.
이에, 이런 문제들로 인해 최근에는 분양 업무 중, 예비 수분양자 대응과 계약을 체결하는 업무의 경우에는 부동산 공인중개인들을 일시적으로 고용하여 해당 업무를 위탁하는 경우가 많아지고 있습니다. 분양대행사의 입장에서는 관련 법규에 대한 지식이 있는 부동산중개인들이 사후적으로 문제가 될 행동들을 적게 한다는 장점이 있고, 부동산중개인들의 입장에서는 본업 외에 추가적인 부업 수익을 기대할 수 있는 장점이 있기 때문인 것으로 보여지고 있습니다.
◆ 공인중개사의 분양행위, ’중개업’으로 잘못 판례 다수…”제도화 시급”
전문 지식을 갖춘 공인중개사를 통해 분양 상담 및 계약은, 수분양자 입장에서 장점은 생겼지만 현장에는 새로운 문제도 생기고 있습니다.
분양과 중개의 구별이 어렵다보니 공인중개사가 분양업무로 받는 수수료에 대해서 중개수수료 제한이 적용 돼 공인중개사들의 분양업에 대한 제약이 걸리고 있기 때문입니다.
또한 보다 근본적인 문제로는 공인중개사 자격이 없는 사람이 분양업무에 종사해도 되는 것인지에 대한 의문도 커지고 있습니다.
공인중개사협회 관계자에 따르면 “어떤 분야든, 전문가가있다. 전문가들을 배제하고 일반인들이 누구나 사업자 등록만 가지고 영업을 하다보니 업무에 혼선이 발생하고 있다. 이러한 혼선이 발생하는 것을 막기 위해선 분양 대행업을 공인중개 법인이 아니면 하지 못하게끔 하는 것이 필요하다. 전문 자격을 가지고 있는 중개사들은 최소한 지켜야 할 부분들을 중개사들이 지키며 역할을 할 수 있기 때문이다.”고 말했습니다.
또한 공인중개사의 분양업에 대한 수수료 혼선에 대해서 “중개라고 하면, 중개 대상물이 있어야 한다. 아파트·상가의 분양은 중개 대상물에 포함되지 않는다. 신축의 경우 분양을 하는 것이고, 분양권을 전매하는 행위가 아닌 대상물 자체를 중개하는 것은 중개업이 아닌 분양업으로 봐야 한다.”고 말했습니다.
현행법은 공인중개사 자격이 없는 사람의 부동산 중개행위를 엄격하게 금지하고 있으며 이에 대한 형사처벌도 가능하게 규정하고 있기 때문에, 분양과 중개의 경계가 명확하지 않을 경우, 분양업무를 하는 사람 중 적지 않은 사람들이 처벌을 받을 수 있습니다.
더불어 최근, 일련의 판례들을 보면, 법원 또한 중개업무와 분양업무의 명확한 구별을 하지 못하고 있는 것으로 보이고 있어 판례들마다 상이한 태도를 보여주고 있습니다.
이에 공인중개사협회 관계자는 “안그래도 어지러운 분양업무 일선에 혼란이 가중되고 있고, 이는 결국 집을 구하러 다니는 일반 시민이 고스란히 피해로 이어질 것이다.”라며 “이를 계기로 부동산 공인중개사들의 분양행위가 중개업이 아닌 ‘분양업’으로 명확히 인지해야 모두가 피해 없고 분양 시장 역시 올바르게 활성화 될 것이다.”고 강조했습니다.
