강남 땅값 2년 만에 2배 올라...DSR 적용 전 오피스텔 물량 '관심'

금리에 지가, 원자재값까지 빠르게 뛰면서 분양가가 급등하고 있습니다. 국내 대표 상급지인 강남의 경우 분양원가 중 상당 부분을 차지하는 지가가 빠르게 상승 중입니다.

◆ 강남 지가 2년 만에 대폭 상승...원자재값 급등에 분양가 조정 불가피

토지∙건물 전문 부동산 빅데이터 기업 밸류맵에 따르면, 지난 2020년 4월 서울시 강남구 역삼동 677-12는 토지면적 3.3㎡당 1억2517만원에 거래됐으나 2022년 2월 인근 678-30은 2억6434만원에 매물이 등록, 4월에는 819-2가 2억9985만원에 실거래됐습니다. 일대 지가가 2년 사이에 2배 이상이 오른 것으로, 현재 인근 논현동, 청담동 역시 3.3㎡당 3~4억원대의 높은 수준에서 지가를 형성하고 있습니다.

최근 국제 정세 등으로 인한 물가 상승의 여파로 원자재값도 대폭 상승했습니다. 실제 한국건설산업연구원에 따르면 올 1분기 건설투자 디플레이터는 전년 동기 대비 10.4% 상승한 것으로 나타났습니다. 건설투자 디플레이터는 외부요인을 제거한 실질 건설물가 상승률로 지난해에는 3%대를 기록했고, 2019~2020년에는 1~2%대를 유지했습니다.

이렇듯 원가를 구성하는 요소가 일제히 오르면서 분양가 역시 가파르게 오르는 모습입니다. 부동산R114 자료에 따르면 올해 7월까지의 아파트 분양가는 3.3㎡당 1462만원을 기록 중으로 전년 평균(1313만원) 대비 약 11% 높은 것으로 나타났습니다. 2017년부터 2021년까지 직전 5년 동안 13%가량 상승한 것과 비교해 불과 반년 만에 10%대로 더욱 가파르게 상승한 것입니다.

◆ 분양가 상승에 기공급 단지 찾는 수요자들...DSR 적용 전 오피스텔 단지 '주목'

이렇다 보니 일부 수요자들은 향후 분양가가 더 오를 것을 염려하며 기공급 단지를 찾아 나서는 가운데, 그 중에서도 대출 규제를 피해갈 수 있는 오피스텔을 중심으로 계약하는 양상이 나타나고 있습니다. 특히 지난해 DSR 규제가 적용되기 이전에 모집공고 승인을 받은 오피스텔의 경우 대출 규제 대상에서 제외돼 문의가 활발한 모습입니다.

일례로 강남구 삼성로에 최초로 공급되는 하이엔드 주거시설 아티드는 3.3㎡당 평균 분양가가 1억5천만원대의 높은 수준에 책정됐습니다. 올해 6월 기준 강남구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가가 7393만원인 것과 비교해 2배 이상 높은 가격에도 계약이 순조롭게 진행되는 모습입니다. 분양 관계자에 따르면 향후 이 정도 수준의 분양가에 하이에드 주거시설이 공급되기 힘들 것이라고 판단하는 투자자들 사이에서 상승여력까지 충분한 것으로 평가받고 있다고 설명했습니다.

아티드의 분양 관계자는 “지난해 모집공고를 받은 오피스텔은 DSR 40% 규제를 피해 올해 새롭게 공급된 단지에 비해 대출을 받을 수 있는 한도가 크다”라며 “아티드 역시 지난해 모집공고를 낸 단지로서 대출 등 자금 조달이 비교적 수월해 투자자들의 문의가 꾸준하다”라고 말했습니다.

이 외에도 강남에서는 서초구 서초동 ‘더 그로우 서초(221실)’, 강남구 논현동 ‘폴스타인 논현(99실)’, 강남구 역삼동 ‘루카831(337실)’ 등이 DSR 규제를 피한 단지로서 잔여 호실 계약을 진행 중입니다.