[팍스경제TV 민경미 기자] 지역 개발로 임대료가 오르면서 개발 이전부터 영업하던 자영업자들이 임대료를 감당하지 못해 다른 지역으로 내몰리는 젠트리피케이션 현상이 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 홍대나 가로수길, 경리단길 등에 예쁜 카페나 식당들이 많은데요. 이들 지역이 입소문을 타면서 소비자들이 많이 찾게 되자 건물 주인들이 임대료를 올리는 경우가 많습니다. 결국 임차인들은 더 싼 임대료를 찾아 다른 지역으로 떠나게 되는데 젠트리피케이션의 부작용은 무엇이며 이를 극복하기 위한 대응방안은 있는지 호서대 하규수 교수와 이야기 나눠보겠습니다.
Q. 젠트리피케이션 현상에 대해 자세한 설명 부탁드립니다.
낙후됐던 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람들이 몰리면서, 임대료가 오르고 원주민들이나 그 동네에서 초기에 장사나 사업을 시작하여 그 동네를 활성화 시켰던 초기사업자들이 내몰리는 현상을 말합니다.
Q. 구체적으로 지역의 사례 좀 알려주시겠습니까?
대표적으로 서울의 가로의 가로수길, 성수동이나 뚝섬 인근의 구상권지역, 북촌마을과 북촌마을 인근지역인 서촌 등 홍대 상권의 확장으로 새롭게 부상한 상수동이나 연남동, 이태원의 부활과 확장으로 새롭게 부상한 경리단길 등이 대표적인 지역입니다.
이러한 동네들은 초기에는 실평수 15평-20평정도의 상가의 월세가 초기에는 100만원 내외였습니다. 그런데 사람들이 몰리고 지역이 부상하면서 대형 상가나 프렌차이즈 카페 등이 들어오기 시작하면서 상가의 월세가 폭등하고, 주인들이 초기 상인들의 권리금이나 계약기간 등을 제대로 인정하지 않았습니다. 그래서 초기에 이주하여 상권형성과 상권활성화에 기여한 사람들이 내쫓기는 현상이 많이 발생하고 있습니다.
우리나라는 권리금에 대한 규정들이 모호하여 결국은 젠트리피케이션이 일어나는 지역의 임차인들이 어려움을 겪고 있습니다.
Q. 영세 자영업자의 권익을 제대로 보호하고 있지 못한 상가건물임대차보호법의 문제점은?
상가임대차보호법은 영세상인들의 안정적인 생업 종사를 돕고 과도한 임대료 인상을 방지하여 세입자의 권리를 보장하기 위한 것입니다.
사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물에만 해당되며, 상가건물 임차인 중에서도 환산보증금이 일정 금액 이하인 영세상인만이 이 법의 적용을 받습니다.
서울특별시는 4억 원 이하, 서울을 제외한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역은 3억 원 이하, 광역시와 안산시ㆍ용인시ㆍ김포시ㆍ광주시는 2억 4천만 원 이하, 그 밖의 지역은 1억 8천만 원 이하까지만 보호 대상이 됩니다. 환산보증금은 보증금+(월세X100)으로 계산합니다.
그런데 여기서 환산금액을 산정할 때에 권리금이 환산금액으로 들어가 있지 않습니다. 실제로 상가를 인수하는 경우에 상당수의 경우에는 권리금을 주고 상가 계약을 하기 마련인데, 임대차 보호법에서는 권리금 보호 규정이 약합니다. 그리고 환산금액을 산정할 경우에는 권리금이 환산금액으로 들어가 있지 않습니다.
(앵커)권리금을 주장할 수 없는 경우도 많다면서요?
네 맞습니다. 권리금을 주장할수 없다는 문구를 상가임대차 계약서를 작성할 때에 강요하는 경우가 많습니다. 상인들의 입장에서는 실제로 소요된 권리금을 받지 못하여 법적 분쟁이 생기는 경우가 많습니다.
상가임대차보호대상 상가라고 하더라도 건물주가 직접 사용하겠다고 하거나, 건물의 신축이나 리모델링을 하는 경우나 재계약을 하는 경우에 임대료를 엄청나게 인상하는 경우에는 대응할 방안이 많지 않습니다. 여러 가지 이유들로 임대인이 계약을 거부하는 경우가 발생하기도 하고, 이러한 경우에는 법적으로 상인들을 보호할 방안이 없는 경우가 많습니다.
Q. 젠트리피케이션 현상은 임대인에게도 피해로 돌아온다고요?
젠트리피케이션이 일어나다 보면 문화가 접목되어 일어났던 지역의 소박함이나 순수함은 사라지게 됩니다. 대형 상권이나 프렌차이즈 상권들이 들어오게 되면 지역 특성이 가미된 매력요소들은 사라지면서 상권이 획일화 되죠. 이렇다보니 다양하고 소박한 멋은 사라지고, 사람들의 발길이 뜸해지고, 높아진 임대료를 부담하지 못하다 보면 공실이 널어나게 되고, 결국은 쇠락하게나 몰락하는 경우가 많습니다.
가로수길 같은 데가 예전만 못하다고 합니다. 성수동 상권과 길건너 경리단길 등에 손님을 뺏기게 되면 결국은 높은 궈리금과 임대료를 무릅쓰고 들어온 소상인들도 피해를 보지만 임대인들도 상권이 쇠퇴하다보면 결국은 피해를 보게 되겠죠.
Q. 선진국의 젠트리피케이션 예방 사례는?
파리시는 2006년 소매업과 수공업 보호를 위해 도시기본계획인 파리도시계획을 수립하면서 보호조치가 필요한 특정 가로를 ‘보호 상업가로’로 지정했습니다. 보호 상업가로로 지정되면 건물 1층에 입점한 기존 소매상업과 수공업 시설은 다른 용도로 전환할 수 없지요. 이와 같은 양적 규제와 더불어 상업시설의 다양성 보존을 위한 지원책이 함께 실행됐습니다.
2006년에 프랑스는 400여개의 특정가로를 보호구역으로 지정했습니다. 파리시는 SEMAEST라는 특별기구를 만들어서 보호상업지구 안의 상가를 매입해 소상공인들에게 저렴하게 임대하는 정책도 펼쳤습니다.
(앵커) 보호상업지구 지정이 긍정적인 효과를 거뒀을 것 같은데요.
네 맞습니다. 이는 골목상권 보호와 상가 활성화라는 두 마리 토끼를 잡게 되는 결과를 낳게 됐지요다.
프랑스 파리시의 도시계획차원에서의 상업가로보호정책이 서울시에 주는 시사점을 되새길 필요가 있습니다. 인간적 차원의 대응정책도 필요합니다. 임차인과 임대인, 소비자와 공급자가 공동운명체라는 공감대를 형성하여 상호상생적 협력체계를 구축하는 것이다. 상권의 경우 임차인과 임대인이 상호협력을 통해 지속적 상 권발전을 유지할 수 있는 거버넌스체계를 구축할 필요가 있습니다.
Q. 현재 우리나라 지방자치단체의 젠트리피케이션 방지를 위한 노력은?
상생협력 협약을 하는 지역들이 생겨나고 있기는 하지만 실제로 뜨는 지역에는 이러한 협약을 기대하기 어렵습니다.
프랑스와 마찬가지로 특별법을 만들어서 특정지역을 문화재보호구역에 준하는 구역으로 지정하여 1층이나 특정한 상가의 수공업이나 소상공용도 이외의 타용도 변경 금지 등의 극단적인 조치들도 검토할 필요는 있는 것 같습니다.
현실적인 방안으로는 결국은 상가전월세 상한제, 계약갱신청구권, 상가임대차보호 금액의 인상, 상가임대차보호기간을 10년으로 연장하다던지, 권리금을 임대인에게도 주장할 수 있는 세세한 보호규정 마련 등 다양한 대책이 있을 수 있습니다.
Q.국토부서 현재 검토되고 있는 대책은 무엇입니까?
국토부는 젠트리피케이션 문제를 해결할 방안으로 임대차 당사자나 지자체 등이 임대료를 일정 수준 유지하는 등 상생협약을 맺으면 건물 용적률을 올려주는 등 인센티브를 주는 방안을 검토하고 있습니다. 현재 서울시 성동구가 조례를 통해 이 같은 인센티브 제도를 운영하고 있는 상황입니다.
