HUG 보증 없는 후분양 단지...중도금 대출 금융기관은 아직 미정 상태
자체 보증 중도금 대출도 '첩첩산중'...동양건설산업 메리트 작용할까?
동양건설산업이 시공하는 ‘봉담 파라곤’이 과장 광고 논란에 이어 비싼 분양가도 입길에 오르고 있습니다. 이곳의 59A타입 기준 분양가는 최고 4억4790만원으로 평당 분양가는 약 1791만원에 달했습니다. 인근의 다른 아파트 단지보다 평당 400만원 가량 높은 편입니다. 게다가 HUG(주택도시보증공사) 보증이 되지 않는 후분양 단지인데다 중도금 대출 금융기관도 아직 미정 상태로 수요자들이 중도금 및 입주 자금 마련에 적지 않은 어려움을 겪을 것으로 보입니다.
◆ 수도권이면 다야? 도보 1시간 역세권, 평당 분양가 1791만원 실화인가?
‘봉담 파라곤’은 후분양 단지로 이미 외부 골조가 모두 올라간 상태입니다. 입주는 내년 5월로 약 1년의 시간을 남겨둔 상황입니다. 경기 화성시에 위치한 동화지구로 수도권 내 이지만, 이곳을 지나는 전철역은 수인분당선 오목천역이 유일합니다. 행정구역 상 수원시에 속해있는 오목천역은 단지에서 최단거리 3.7km로 도보로 약 57분이나 걸립니다.
그런데도 봉담 파라은 쾌속 교통 인프라와 학세권 입지를 내세우며, 평당 분양가를 약 1791만원으로 책정했습니다. 실제 59A타입 기준 분양가는 최고 4억4790만원에 달했는데요. 같은 봉담읍에서 가장 최근에 공급된 '봉담자이 프라이드시티'의 분양가는 평당 1323만원으로 산정됐습니다. 봉담자이 프라이드시티가 분양된 지난해 7월 이후 약 1년도 채 되지 않아 400만원 이상 오른 것입니다.
분양시장 호황으로 청약열기가 더해지고는 있지만, 수도권 내에서도 아직 교통 확충은 더딘 만큼 고분양가 논란은 피할 수 없을 것으로 보입니다. 학세권 단지를 표방했지만 주요 통학로에 연일 대형 공사트럭이 오가고, 비산먼지가 풀풀 날리는 등 안전 위험 요소가 도사리고 있는 점도 높은 분양가와는 거리가 있어 보입니다.
◆ HUG 보증 없는 후분양 단지...중도금 대출 금융기관은 아직 미정 상태
봉담 파라곤은 HUG 분양보증도 받지 못했습니다. 파라곤 홍보관 관계자는 "봉담 파라곤은 후분양 단지로 HUG 보증이 되지 않고, 총 금액 중 20%를 2회에 나누어 중도금 납부를 진행한다"고 설명했습니다. 이어, "현재 중도금 대출 기관으로는 농협과 협의하고 있는 것으로 알고 있으나 확실치는 않다"고 덧붙였습니다.
통상 총 금액 중 60%를 17~18개월 간 5~6회에 걸쳐 중도금을 납부하는 선분양 단지와 달리 이 단지는 20% 금액을 3개월 간격 2회만 납입합니다. 분양 홍보관 측은 입주시기가 얼마 남지 않아 중도금을 6회나 실행하기엔 턱없이 부족해 이런 결정을 하게 됐다고 전했습니다.
이에 따라, 입주 당시 납부해야하는 잔금은 계약금 10%를 제하고도 70%에 육박합니다. 59A타입 기준 입주 당시 잔금은 최고 3억1353억원으로 확인됐습니다. 또한, 중도금 대출은 이자후불제로 진행돼 입주 당시 수요자 부담은 더욱 가중될 것으로 보입니다. 이자후불제 단지는 중도금 대출 이자를 건설사에서 대납을 해주고 입주 당시 입주자가 이자를 납부하는 방식으로 진행되기 때문입니다.
HUG 미보증으로 인한 우려는 없는지에 대한 문의에 홍보관 관계자는 "HUG 분양보증이 없어도 시공사인 동양건설산업 자체 보증을 통해 중도금 대출을 실행하게 될 것"이라고 설명했습니다.
◆ 자체 보증 중도금 대출도 '첩첩산중'...동양건설산업 메리트 작용할까?
후분양 단지는 일반적으로 분양이 끝날 때까지 모든 금융비용을 사업자가 지불합니다. 건설업자의 입장에서는 공사비의 상당부분을 사업자가 마련해야 한다는 단점이 있지만 수년 간 시세 상승으로 인해 원하는 높은 가격에 주택을 분양할 수 있다는 장점이 있습니다.
대개 계약자들의 중도금으로 사업자금을 충당해 사업추진이 수월한 선분양제와는 대조적입니다. 결과적으로 후분양 단지의 분양가격은 자연스럽게 상승하고, 이로 인한 부담은 고스란히 입주자들이 떠안게 됩니다.
중도금 집단대출도 실행될 수 있을지 의문입니다. 중도금 집단대출은 분양 당시 은행이 개별 사업장에서 건설사로부터 아파트를 분양받은 입주 예정자들에게 공동으로 중도금이나 이주비 등을 빌려 주는 형식으로 이뤄집니다. 은행과 건설사 사이 중도금 집단대출 계약 시 은행에서는 건설사의 사업현황, 도급순위 등 건전성을 따져봅니다.
건설업계 관계자는 "동양건설산업이 주택 공급을 많이 하는 곳도 아닐 뿐더러, 도급 순위도 다소 낮은 편이라 은행의 심사를 수월하게 통과할 수 있을지 의문"이라고 전하기도 했습니다.
최종적으로 입주 예정자가 중도금 대출을 은행에 실행할 때는 개인의 신용정보를 고려하겠지만, 그보다 먼저 건설사가 은행의 심사를 통과해야하는 것입니다. 그러나 아직까지 중도금 대출 약정기관을 찾지 못한 이번 사업장에서 동양건설산업의 배경이 메리트로 작용할 수 있을지는 불투명합니다.
