'임대주택등록 활성화 방안' 실효성 논란…왜?

[팍스경제TV 한보람 기자]

정부가 지난 13일 임대주택 등록 활성화 방안을 내놨습니다.

골자는 임대사업자로 등록할 경우 세금을 감면해주고 건강보험료 등을 인하해주겠다는 건데요.

하지만 시장 반응은 시큰둥 합니다.

한성대 이아영 교수와 자세히 짚어보겠습니다.

앵커) 문재인 정부가 들어선 이후 부동산 대책이 계속해서 나오고 있습니다. 이번주에는 임대주택 활성화대책을 내놨는데요. 전체적 맥락을 좀 짚어주시겠습니까?

이아영 교수) 이번 정부가 내놓은 임대사업자 등록 활성화 방안은 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 방안이 주가 된 대책입니다. 기존에 임대계약을 할 때 통상적으로 2년 계약 하던 것을 4년에서 8년까지 장기임대 계약을 하면 세금을 감면해주고, 건강보험료를 할인해 주겠다는 것이 골자입니다.

임대사업자 등록을 높이기 위해 임대사업자 필요경비를 현행 60%에서 70%로 높여주고, 미등록시에는 50%의 필요경비율을 적용합니다. 연임대소득 2천만원 이하 임대사업자는 세금부담을 줄여준다는 방안도 제시했습니다. 4년 임대시에는 최대 40%, 8년 임대시에는 최대 80% 건강보험료도 인하하는 혜택을 주겠다는 것입니다.

앵커) 가장 큰 혜택으로 제시된 것이 세금 감면인 것 같은데, 효과가 있을까요?

이아영 교수) 대책이 나오자마자 실효성 논란도 함께 일고 있습니다. 근본적으로 임대사업자 등록으로 얻는 이익이 등록하지 않았을 때보다 크지 않다는 것입니다. 임대사업자 혜택이 주로 8년 임대에 집중되고, 6억원을 초과하는 중대형 주택이나 고가주택을 보유한 다주택자의 경우 임대사업자 등록이 달갑지 않다는 것입니다.

서울의 경우 6억 이상 주택이 대부분인 상황에서 발표된 대책이 임대사업자 등록의 당근이 되지 못하는 상황이라고 보여집니다.

앵커) 그렇군요. 말씀해주신 것처럼 일각에서 실효성 논란이 나오는데, 좀 더 자세히 설명해주신다면요?

이아영 교수) 부동산 대책이 발표될 때마다 실효성 논란은 언제나 있어 왔습니다. 좋은 정책이라 해도 완벽할 수는 없기 때문에 이런 저런 빠져나갈 구멍이 생기게 마련입니다.

이번 대책에서 특히 실효성에 대한 의문이 생기는 것은 6억원 초과주택에 대한 취득세, 보유세, 양도소득세 감면 확대가 빠져 있다는 점이 우선 거론되고 있습니다.

실제로 서울 강남권 소형 아파트는 대부분 공시가격이 6억원을 넘어섰고, 강북 도심권에선 전용 84㎡짜리 새 아파트는 6억원을 초과하는 곳이 적지 않습니다. 이런 상황에서 서울의 경우는 다주택자들을 유인할 수 있는 인센티브가 너무 적다는 것이죠.

집값 상승과 임대료 불안이 지속되면서 정부가 제시하는 혜택이 미흡하다고 판단하면 차라리 패널티(불이익)를 받더라도 임대사업자 등록을 하지 않고 버티는 것이 이익일 수 있다 이런 판단들이 나올 수 있다는 지적들이 나오고 있습니다.

앵커) 정부가 집값 상승의 주범으로 지목했던 게 서울 강남 3구인데요. 그런 이유 때문에 이 지역 다주택자에 대한 효과는 미미할 것이란 전망도 나오는 거군요?

이아영 교수) 그렇습니다. 강남3구 같은 경우에는 임대사업자 등록을 안하고 버티기하는 다주택자들이 늘어날 것이라는 전망이 나오고 있는 상황입니다. 내년 4월 양도소득세 중과 정책이 시행되더라도 적용대상에서 제외되는 아파트가 많아서입니다.

정부가 외환위기 직후 침체된 부동산 경기를 부양하기 위해 특례를 적용해준 아파트가 강남에 많습니다. 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일 사이에 신축 공급된 주택을 분양받을 경우 5년간 양도세를 면제하는 정책을 폈는데, 이후 면제기간은 종료되었지만 ‘소득세법 시행령’에서 다주택 여부를 따질 때 이들 주택은 주택수 합산에서 제외하도록 규정한 때문입니다.

타워팰리스 3차, 삼성동 삼성아이파크, 대치동 대치동부센트레빌 등 상당수 아파트가 해당됩니다.