[팍스경제TV 한보람 기자]
8·2 부동산대책으로 부동산 시장이 혼란스러운 가운데, 국세청이 강남 재건축 단지 등 투기지역 내 주택거래자에 대한 고강도 세무조사를 벌이고 있어 향후 시장상황이 더욱 악화될 것으로 보입니다.
정부정책과 실제 부동산시장 상황에 대해 이번 국감에서도 지적이 쏟아졌는데요.
강남에 새 주택을 구입하는 다주택자라면 세무조사의 압박을 피하기 어려운 상황입니다.
세무사이신 친친디 윤나겸 이사와 함께 재건축 시장 세무조사 현황과 현명한 절세 노하우에 대해서 알아보겠습니다.
앵커) 정부의 재건축 시장 세무조사, 어떤 내용인가?
윤나겸) 서울 강남4구 (강남,서초,송파,강동) 지역에서 재건축 아파트의 가격이 상승될 것이라는 기대와 함께 부동산 거래 과정에서 세금을 탈루하기 위한 행위가 증가할 가능성이 있어 국세청은 두차례에 걸쳐 세무조사를 착수 했습니다.
서울 강남 4구, 부산 등의 지역에서 재건축아파트 분양권을 취득한 사람들 중에서 자금출처가 불분명한 경우 사업소득 신고를 누락했다거나 변칙 증여 혐의가 있다고 추정되는 사람들을 세무조사대상자로 선정했습니다.
특히 미성년자, 다주택 거래자, 빈번한 거래대상자, 고가주택 거래자, 분양권을 단기간 거래한 자, 현금위주로 거래한 자등은 투기혐의가 있다고 보아 조사를 하게 되었습니다. 뿐만 아니라, 분양권 다운계약 및 불법 전매를 유도함으로서 탈세를 조장하고, 부동산 가격상승에 영향을 미치는 중개업자도 해당됩니다.
특히, 잠실 주공 5단지 등 단기간에 시세가 급등한 대규모 재건축 단지 취득자를 위주로 선정되었으며, 거래 당사자와 그 가족의 최근 5년간 부동산 거래 내역․재산 변동 상황을 분석하여 변칙 증여 및 사업소득의 누락 등 세금 탈루 여부를 검증하여 탈루세액을 엄정히 추징하는 한편 관련 법령 위반사항에 대해서는 관계기관에 통보․고발조치 한다는 내용입니다.
앵커) 국감에서도 실정에 맞는 부동산 정책인지에 대해 지적이 이어졌다는데?
윤나겸) 6·19 대책과 8·2 대책 등 두 차례의 부동산 대책이 공급 확대 등 근본적인 대책이 아니라 주로 소비자를 규제하는 청약제도 강화와 다주택자 규제, 투기과열지구 지정 등에 그쳤다는 판단이 있습니다.
실제 국토부가 실수요자 보호와 투기수요 억제를 목적으로 발표한 8·2 대책 이후 서울 재건축 아파트값은 처음에는 하락하는 추세였으나, 강남 ‘로또 아파트’ 청약경쟁이후 다시 부동산시장이 불을 붙이는 효과를 가져와 8.2부동산대책에 질책이 이어졌습니다.
뿐만 아니라 8·2 대책에 따른 실수요자 피해가 속출하고 있으며 일시적 2주택자까지 투기세력으로 몰아가는 등 실수요자 중도금 대출이 어려워지면서 계약금을 날릴 위기에 처한 피해자들도 생겨났습니다.
하지만 전반적으로 갭투자를 통해 부동산가격을 올리던 투자행위에 제동을 가한 것은 분명하며 세무조사가 이어져 변칙증여도 줄어들 것으로 보고 있습니다.
뿐만 아니라 8·2 대책은 다주택자에게 집을 팔라는 것보다는 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위한 정책으로서 부동산시장을 투명하게 만들겠다는 취지이므로 좀 더 지켜봐야할 것 같습니다.
앵커) 세무조사는 정부 정책에 따라 이뤄진다는 지적이 있습니다. 정부 정책에 따라 세무조사도 달라지나요?
윤나겸) 매번 국정감사 시즌이 되면 국세청 조사4국이 벌이는 세무조사에는 정치적 목적이 숨어있다는 의혹이 끊임없이 제기됩니다. 새 정권이 도입될 때 마다 이슈가 되는 업체들의 심층조사는 이어져왔으므로 정치적 목적이 있다고도 없다고도 말하기도 애매한 상황이죠.
이명박 정부 출범 직후, 노무현 전 대통령을 지원했던 태광실업을 심층 세무조사하였고, 박근혜 정부 출범 이후에는 이명박 정부 당시 수혜 기업으로 지목된 CJ와 롯데, 효성을 비롯해 포스코, KT&G까지 표적 세무조사를 벌인다는 풍문이 국정감사에서 등장하기도 했습니다.
국세기본법(제81조의13)의 비밀유지 조항에는 "세무공무원이 납세자의 자료를 타인에게 누설하거나 제공하면 아니 된다"고 규정하고 있고, 만약 세무조사에 대해 국세청이 입장발표를 한다면 해당 기업의 주가에 영향을 미칠 수도 있으므로 대외적으로는 더욱 신중할 수 밖에 없죠
물론 조사4국은 조사공무원의 입장에서 탈루 혐의가 있을 경우 지속적인 세무조사를 해온 것은 사실이고, 세무조사를 정부정책에 따라 달라진다는 말 자체를 단정하기는 애매한 상황이긴 하지만 의혹이 있다는 것 자체를 부정할 수는 없는 것 같습니다.
앵커) 재건축 아파트를 분양 받을 경우 주의할 점이 있다면?
윤나겸) 재건축사업의 경우 10년 이상 걸릴 수도 있는 장기프로젝트이므로 단기 시세차익목적보다는 실거주목적에서 접근하셔야하고 장기투자를 고려해 대출보다는 자기자본을 높여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
올해까지 관리처분계획인가를 신청한 재건축 조합에 대해서는 부담금을 면제 하고, 2018년 이후에 관리처분계획인가를 신청한 재건축 조합은 초과이익환수제가 시행되는데 관리처분인가를 신청한 재건축 조합은 사업으로 인한 평균 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내야 한다.
부동산거래신고법이 개정돼 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 거래할 때에는 자금조달 계획과 입주계획을 시장·군수·구청장에게 의무적으로 신고해야 하며 계획서를 제출하지 않으면 신고필증이 발급되지 않아 소유권 이전등기가 불가능합니다. 분양권이나 입주권, 오피스텔도 포함되므로 유의하셔야 합니다.
