[팍스경제TV 오진석 기자]

 청와대가 어제 (10일) 공공 일자리 81만 개 확충 방안과 가계부채 종합대책을 이번달 안에 발표한다고 밝혔습니다.

여러 정황상 지금까지보다도 더 강도가 높은 대책이 나올걸로 보이는데요. 특히 다주택자를 겨냥 할 것이라는 분석입니다.

관련해서 세계파이낸스의 주형연 기자와 함께합니다.

 

(앵커) 청와대가 어제 가계부채대책을 중순에 발표한다고 밝혔습니다. 어떤 걸 내놓을 걸로 보입니까? 

(기자) 네, 전날 청와대가 문재인 대통령 주재로 수석보좌관회의를 열고 1400조원에 육박한 가계부채 관련 종합대책을 이달 하순 발표하겠다고 밝혔습니다. 

박수현 청와대 대변인은 수보회의 브리핑을 통해 구체적 방안에 대한 언급은 아끼면서도 가계부채 총량관리, 부채상환능력을 높이는 소득주도성장, 임대주택 활성화, 부동산 등 거시경제와 서민 실수요자에 미치는 영향을 종합적으로 고려한 대책을 내놓을 것이라 언급했습니다.

이에 시장에선 가계부채 종합대책에 대출자의 상환능력을 더욱 깐깐하게 심사하고, 다주택자 신규대출을 억제하는 방안이 포함될 것으로 예상하고 있습니다. 신DTI와 2019년부터 도입되는 DSR 가이드라인도 거론되고 있습니다.

미국 금리인상 등 대외충격에 취약한 대출자들에 대한 맞춤형 관리방안도 포함될 것으로 보입니다. 정부는 아파트 집단대출의 경우 중도금 대출 보증건수 제한을 1인당 2건에서 세대당 2건으로 개선하고, 당국의 감시 사각지대에 있는 자영업자는 상권 특성을 고려해 별도로 심사하는 방안을 검토 중입니다.  

대출규제와 별도로 공공임대주택 공급을 늘리는 방안도 유력합니다. 정부가 추진하는 주거복지로드맵에는 공적 임대주택 17만 가구 공급이 포함돼 있습니다.

신혼부부 특별공급 비율을 국민주택은 15%에서 30%로, 민영주택은 10%에서 20%로 상향 조정하는 등 실수요자 공급 비율을 늘릴 방침입니다. 신혼희망타운도 5만 가구에서 7만 가구로 확대되는 방안이 추진되는 것으로 알려졌습니다. 

 

(앵커) 신DTI와 DSR 가이드라인에 대한 관심이 높은데, 이 내용에 대해 보다 자세히 설명해주십시오.

(기자) 현재 DTI는 주택담보대출을 받을 때 신규대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눠 대출자의 상환능력을 평가하고 있습니다. 하지만 정부가 도입할 신DTI는 신규대출은 물론 기존 주담대 원리금을 모두 포함하고 있기 때문에 대출을 받기가 훨씬 까다로워집니다.

정부는 8·2부동산 대책에서 투기과열지구와 투기지역 다주택자의 DTI 한도를 최대 30%로 대폭 낮춘 데 이어 신DTI까지 적용될 경우 다주택자의 신규 대출이 줄어들 것으로 기대하고 있습니다. 

다만 청와대가 가계부채 연착륙을 강조한 만큼 부동산시장에 미치는 영향을 고려해 적절히 수위를 조절할 것이란 관측도 나오고 있습니다. 

신 DTI보다 차주의 상환능력을 더 깐깐하게 따지는 DSR지표도 대책에 포함될 전망입니다.

DSR은 주담대 뿐만 아니라 마이너스통장과 카드론, 신용대출 등 금융권의 모든 대출 원리금을 갚아야 할 빚으로 상정해 대출한도를 정하고 있습니다.

다만 금융당국은 DSR 비율을 일률적으로 정하지 않고 당분간 은행들이 자율적으로 평가해 적용토록 할 방침입니다.

(앵커) 신DTI, DSR 도입 등 내용을 담은 가계부채 대책이 발표되면 다주택자들에 대한 규제가 강화될 것 같은데요?

(기자) 네, 이번에 가계부채 대책이 발표되면 다주택자의 추가 주택대출 문턱이 한층 높아질 것으로 보입니다. 

우선 아파트 분양 시 중도금 대출 보증 건수를 현재 1인당 2건에서 1가구당 2건으로 줄이는 안이 검토되는 것으로 알려졌습니다.

특히 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역 등에서는 1가구당 1건으로 감소시킵니다. 

다주택자가 주담대를 2건 이상 받는 경우 대출 만기를 15년 내외로 제한하는 방안도 거론되고 있습니다. 현재 최장 30년인 대출 만기가 축소되면 그만큼 매달 갚아야 하는 원리금이 늘어나 DTI 혹은 DSR 규제에 걸릴 가능성이 대폭 상승하게 됩니다.

만기가 줄어들면 DTI 산정 때 연소득 대비 매년 갚아야 할 빚의 규모가 늘어나기 때문에 대출 한도가 줄어들게 됩니다. 또 금융당국은 다주택자의 임대소득을 DTI로 산정할 때 소득에서 제외하거나 최소화하는 방안을 고려중이라, 다주택자의 대출 문턱이 높아질 가능성이 커 보입니다.

(앵커) 이러한 규제 강화가 시장에 어떤 영향을 가져올까요? 

(기자) 건설업계와 금융권은 가계부채 대책이 발표되면 시장에 부정적인 영향을 줄 것이라 우려하고 있습니다. 무엇보다 집값 상승은 ‘강남4구’ 등 수도권이 주도했는데 정작 규제 영향은 지방에서 더 뚜렷하게 나타날 위험이 크다는 지적입니다. 

국토교통부에 따르면 지난 8월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 5만3130호로 전월대비 2.1% 줄었습니다. 

그러나 지방의 미분양 물량은 거꾸로 증가했습니다. 8월말 지방의 미분양 주택은 4만3414호로 집계돼 전월보다 3% 늘었습니다. 

또 KB국민은행의 주택가격동향 조사에서 지난달 전국의 주택 중위가격은 2억9458만원으로 전월 대비 196만원이 떨어졌습니다.

하지만 같은 기간 수도권의 주택 중위가격은 상승해 역시 지방이 집값 내림세를 주도한 것으로 조사됐습니다. 

이런 상황이 펼쳐지다 보니 일각에선 정부가 강남 집값을 잡으려다 지방부터 잡겠다는 비판을 제기하고 있습니다.

건설경기 악화도 걱정되는 대목입니다. 건설업계 관계자들은 “지나친 규제로 건설업 부진이 심화되면 경제성장률에도 악영향을 줄 것”이라고 우려했습니다.

 

(앵커)  정부가 집값이 계속 불안정할 경우 보유세 인상 카드도 고려할 것으로 보이는데, 보유세 인상 적용 가능성은?

(기자) 당장은 보유세 인상이 적용되지 않겠지만 집값이 계속해서 잡히지 않고 불안정한 상태를 보이면, 결국 청와대도 보유세 인상 카드를 내밀 것으로 예상됩니다.

시장에서도 정부가 집값만큼은 잡겠다는 강한 의지를 보이고 있는 만큼 다주택자 보유세 인상은 시간문제라고 전망하는 분위기입니다. 

현재 8·2부동산 대책에도 불구하고 강남의 아파트 값이 꺾이지 않자 후속 부동산 대책으로 ‘보유세 인상’을 요구하는 목소리가 커지고 있는데요,

보유세 인상 카드는 그동안 정치권에서 강력하게 주장해온 방안입니다.

하지만 최근 유보적인 입장을 취해오던 김동연 경제부총리가 “부동산 가격이 상당히 불안정한 모습을 보일 경우 초과다주택 보유자에 대한 보유세 인상은 대안 중 하나로 배제할 수 없다고 생각 한다”고 밝혀 보유세 인상이 다시 화두가 되고 있습니다.

만약 보유세가 인상되면 대상은 초과다주택 보유자로 한정될 것으로 보입니다. 예로 3주택 이상 보유자에 대한 재산세와 종부세의 세율을 올리는 방식 등을 예상할 수 있습니다.

내년 4월부터 청약조정대상지역에서 주택을 파는 다주택자에 대해선 양도세가 중과세되는데요,

2주택자는 일반세율 10%포인트, 3주택자 이상은 일반세율 20%포인트 인상입니다. 보유세도 이러한 방식으로 페널티를 줄 수 있습니다.

초과다주택 보유자의 보유주택에 대해선 과세표준을 올리는 방법도 적용할 수 있습니다. 현재 재산세 60%, 종부세 80%로 되어 있는 공정시장가액비율을 각각 10%포인트씩 높이는 방식입니다.