후분양제 도입 찬반의견 팽팽…‘선택권 보장’vs ‘분양가 상승’
후분양제 도입 찬반의견 팽팽…‘선택권 보장’vs ‘분양가 상승’
  • 한보람 기자
  • 승인 2017.11.03
  • 댓글 0
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[팍스경제TV 한보람 기자]

정부가 공공부문부터 후분양제를 도입하겠다고 밝혀 찬반 여론이 팽팽합니다. 

후분양제는 건설사 등 사업자가 주택을 다 지은 뒤 분양하는 제도인데요.

정부가 후분양제를 적극적으로 도입하는 이유가 궁금합니다. 

KBB자산경영연구소 권순종 대표와 이야기 나눠보겠습니다.

앵커) 정부가 공공부문부터 후분양제를 도입하겠다고 밝혔다. 구체적인 내용은?

권순종 대표) 신임 국토건설교통부 김현미 장관이 10월 초에 2007년 이후 10년 만에 후분양제의무화를 도입하겠다고 전격 발표하면서 후분양제에 대한 찬반 양론이 뜨겁습니다. 

아직 구체적인 실행계획을 준비한 것은 아니고, LH공공주택과 SH공사 등 공공부문부터 순차적으로 도입하고 민간부문에서 후분양제를 도입하는 경우 도시주택기금 지원 등 인센티브를 제공하겠다는 원칙적인 내용만 결정하고 시장의 반응을 살펴 보고 있는 것 같습니다.

앵커) 정부가 후분양제를 도입하는 이유는?

권순종 대표) 세가지 명백한 이유 때문입니다. 첫째 부실시공을 방지하고, 둘째 소비자의 선택기회를 확대하고 셋째 분양권 전매 등 부동산투기를 근절하기 위한 것입니다. 

그동안 선분양제하에서 발생할 확률이 높은 부실시공과 건축물 하자 문제는 최근 동탄 제2신도시에서 있었던 부영건설 사태를 보면 체감이 되실 겁니다.

고가의 아파트를 조감도와 전시 조형물만 보고 구입하게 되는 선분양제가 주택소비자의 선택권을 박탈하는 것도 심각한 문제입니다.

무엇보다도 아파트 투기의 끊임없는 과열로 올 한해 1월부터 8월까지의 통계만 보아도 투기성 전매 건 수가 11만 건이 넘었습니다.  

앵커) 노무현 정부에서 추진하던 ‘아파트 후분양 활성화 방안’이 중단됐었는데 다시 문정부에서 추진을 한다. 노무현 정부 때와 차이점은?

권순종 대표) 노무현 정권 때 추진했던 후분양제는 시장의 충격을 완화하기 위해 후분양조건 공정률을 2007년 40% 2009년 60% 20011년 80%로 단계적으로 도입하려 한 것인데요. 이 번에 발표한 후분양제는 그 목적과 본질은 동일하지만 시행초기부터 공정률을 최소 60% 내지 80%로 엄격하게 하자는 것이고 대신 시장충격의 완화를 위해 LH공공주택과 SH공사 등 공공부문부터 순차적으로 도입하여 민간부문으로 확산하려는 것으로 보입니다.

후분양제가 성공하기 위한 시장조건으로 주택보급률이 110% 이상되어야 된다고 보는데 주택보급률이 노무현 때인 2006년 전국99.2%에서 현재 102.3%를 넘어가고 있어 그 때보다는 부작용이 덜 할 것으로 판단합니다.

또한 우리 경제의 뇌관인 부동산 투기로 인한 가계부채 급증도 줄여 나갈 현실도 많이 고려 한 듯합니다.

앵커) 선분양제와 비교시 후분양제 도입으로 기대되는 효과는? 

권순종) 앞에서 말씀 드린 것처럼  소비자 선택권 확대, 부실시공 방지, 분양권 전매에 따른 부동산투기 억제 등이 기대됩니다. 
 
아울러 시골에 아파트를 짓는다든지 분양가능성이 없는 지역에서 아파트를 져서 사회적 재원 낭비하는 무분별한 개발행위 억제되는 부수적인 효과도 기대해 봅니다.

앵커) 후분양제 도입시 예상되는 부작용은 없는가? 

권순종) 건설사나 시행사의 자금동원 능력이 부족할 경우 공사에 어려움 있을 것으로 보여 중소건설사들이 연쇄부도가 나고 그 시장 점유를 대형건설사들이 독과점할 가능성이 있습니다. 

그래서 정부는 중소건설사를 위한 금융대책을 치밀하게 준비하여야 할 것입니다.

또한 반대 측 예를 들면 주택도시보증공사(HUG) 의뢰로 한국능률협회컨설팅이 수행한 '주거복지 향상을 위한 주택금융시스템 발전방안' 연구용역에서는 후분양제 도입으로 분양가격이 상승할 것이라고 예측하고 있는데요. 

분양가가 7.8% 상승할 것이라는 결과의 전제는 후분양 사업자가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금리를 9.3%를 적용한 것인데, 이 부분이 지나치게 부풀려졌다는 지적입니다. 현재 대형건설사 기준 PF 대출금리는 사업에 따라 다르나 3~4% 수준입니다. 금융기법의 선진화를 통해 프로젝트 자금 조달 확대 - 포로젝트 파이낸싱 제도 개선(메자닌 금융 도입 등)등으로 해결해 가야 합니다.


 


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