"아파트 말고 오피스텔 투자?"… 작년 10곳 중 7곳 청약 미달
"아파트 말고 오피스텔 투자?"… 작년 10곳 중 7곳 청약 미달
  • 김홍모 기자
  • 승인 2020.01.27
  • 댓글 0
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[팍스경제TV 김홍모 기자]

도심 오피스텔 (사진제공-팍스경제tv)

정부가 집값을 잡기위해 고강도부동산 정책을 이어가고 있어 가는 가운데, 전매제한 기간 연장 등 규제를 피하기 위한 유동자금이 수익형 부동산에 몰리고 있다.

12·16대책 발표 이후 강남 재건축 아파트를 중심으로 수억원씩 내린 급매물이 나온데 이어, 일반 아파트에서도 양도소득세 중과 유예기간 내 팔려는 일부 급매물이 나오면서 호가가 내려간 곳들이 많다.

서울 강남 3구 아파트값이 지난해 6월 이후 처음으로 하락 전환했다. 12·16 대책 이후 초고가 아파트에 대한 대출 규제와 보유세 강화 효과로 보인다.

23일 한국감정원에 따르면 20일 조사 기준 강남·서초·송파구 등 강남 3구 아파트값이 각각 0.01∼0.02% 떨어지면서 하락 전환했다.

강남 3구 아파트값이 떨어진 것은 지난해 5월 말∼6월 초순 이후 7개월여 만에 처음이다.

정부는 3~4년에 불과했던 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한 기간을 5~10년으로 확대했다.

의무 거주기간도 도입되어 현재 수도권 공공분양 주택에 적용하고 최대 5년의 거주 의무기간을 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입한다. 

12·16 대책이 시행된지 한 달. 9억·15억원대의 주택에 대한 대출규제가 이중, 삼중으로 쳐진 상태이다.

서울 초고가아파트를 겨냥한 고강도 대출 규제 등이 담긴 12.16대책으로 규제의 '방점'이 찍히면서 수익형부동산의 대표주자인 오피스텔이 투자자들의 관심을 받고있다.

매매가 상승은 물론 올해 3기신도시 등 각종 공공택지·사회간접자본(SOC) 토지보상금 규모로 45조원도 풀릴 예정이다.

지난해 상반기까지 전국 오피스텔 매매가가 0.6% 하락하는 등 시장이 침체됐지만, 주택시장 규제 반사이익으로 하반기 상승전환했다.

주택시장에 대한 투자가 어려워진 시점에 수익형부동산인 오피스텔은 상대적으로 낮은 자금으로도 투자가 가능하고 안정적인 임대수입이 가능한 점이 메리트로 꼽힌다.

22일 한국감정원에 따르면 지난해 12월 서울 오피스텔 매매가격은 0.18% 상승했다. 지난해 상반기 내내 하락세를 이어오던 매매가는 7월 보합(0%)으로 돌아섰으며, 8월부터 조금씩 상승하기 시작해 5개월째 상승세를 이어오고 있는 것이다. 상승폭도 3분기 0.08%에서 4분기 0.40%으로 5배나 뛰었다.

전국 오피스텔 입주 물량 및 임대수익률 추이  (사진제공-부동산114)

하지만 오피스텔이 투자 대안처로서 삼기에는 주의애햐 할 부분도 있다.

2019년 오피스텔 청약 결과는 68개 단지 중 47개가 모집가구수에 비해 청약접수자가 적은 청약 미달로 나왔기 때문이다. 

지난 2009년 6.33% 수준이었던 전국 오피스텔 임대수익률은 꾸준히 하락해 지난해 4.91%까지 떨어졌다.

지난해 아파트 분양시장은 같은 기간 73.63%(402곳 중 296개 단지)가 순위 내 청약 마감을 기록했다. 특히 서울에서 공급된 56개 아파트 단지 중 청약 미달된 단지는 한 곳도 없었다. 

오피스텔은 서울에서 공급한 12개 단지 중에서도 7곳이 청약 마감에 실패했다. 다만 서울 여의도나 경기 과천, 동탄, 인천 송도, 대구광역시 등 일부 오피스텔은 높은 청약경쟁률을 기록하며 `초양극화`된 움직임이 나타났다.

오피스텔이 아파트 상품을 대체하지 못한 것으로 가장 큰 원인은 수익성 하락과 초과 공급에서 찾을 수 있다.

2019년 12월 기준 오피스텔의 평균 임대수익률은 연 4.91%로 2018년 연 5%대가 붕괴된 이후 하락세가 이어지고 있다. 여기에 2019년 9만실 가까운 역대급 입주물량이 쏟아졌고 2020년에도 전국적으로 7만6979실이 준공될 예정이다.


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