[팍스경제TV 한보람 기자]

앵커) 프랜차이즈 갑질이 도마위에 올랐습니다.
근본적인 문제 많지만, 그 중 하나는 치솟는 임대료인데요.

본사의 갑질도 모자라 건물주들의 갑질까지 견뎌내야 하는
점주들의 마음은 점점 멍이 들 수 밖에 없습니다.

한성대 이아영 교수와 함께 상가 임대료 문제 짚어보겠습니다. 
안녕하십니까(안녕하세요)

앵커) 공정위가 지난 9일까지 주요 50개 프랜차이즈 가맹본부의 필수품목 원가와 마진 공개를 요구했다. 업계의 반응은 어떻습니까?

이아영) 원가와 공급가 자료를 모두 제출하라는 요구에 처음에는 불만과 거부의사를 일부 표시했으나 갑질에 대한 국민적 분노와 정부의 강한 의지에 저항하기는 어려웠던 것으로 보입니다.

업계에서는 일단 백기를 들고 자료를 제출했지만, 그 후속 여파에 대하여도 촉각을 곤두세우고 있는 실정입니다.

아무래도 그 동안 자행되어 왔던 불공정 관행이 노출될 경우 소비자 비난에 대한 우려도 상당할 것으로 보이기 때문입니다.

 

앵커) 외식업 원가에서 가장 큰 비중을 차지하는 게 매장 임대료이다. 점주들이 임대료로 인해 큰 어려움을 호소하는데?  
  
이아영) 그렇습니다. 임대료 부분은 가맹점 입장에서는 상당한 부담이 될 수 밖에 없는 요소인데도 사실 프렌차이즈 가맹주들이 수익성이 거의 없다고 강조하면서 최저임금에 대한 입장표명은 있어왔지만, 임대료 문제에 대해서는 그간 의사표시가 적었다고 보입니다.

우리나라가 사적 재산을 중시하는 자본주의 국가이기는 하지만 토지의 공적사용에 대해서는 더 깊이 논의되고 충분한 사회적 합의가 이루어져야 한다고 생각됩니다.

처음 사업을 시작할 때부터 임대료 +재료비+인건비+그 외 경비 등을 면밀하게 본사와 함께 논의하여 협의함으로써 임대료가 전체 경비에서 차지하는 비중을 일정 이하로 제한하는 방안을 모색하거나 혹은 일정 비중이상을 차지할 경우 본사가 지원하는 형태로 사업 설계시 부터의 고려가 있어야 한다고 봅니다.

낮은 인건비를 산정하여 수익성을 계산하는 것보다 이 같은 임대료 부분을 적정수준으로 조절하여 정당한 수익구조와 함께 적정 서비스를 양질로 제공할 수 있도록 고려되어야 할 것입니다.

 

앵커) 비싼 임대료 문제의 원인은 무엇인가? 

이아영) 아무래도 수요와 공급이 1차적 원인이라고 봅니다. 청년 실업률이 높은데다 은퇴세대의 노후 준비도 충분하지 못하다 보니 요식업이라든지 편의점과 같은 각종 프렌차이즈 사업에 대한 수요가 상당한 편입니다.
 
그런데 이런 사업은 아무래도 유동인구가 적은 곳에서 하기 어려우므로 어느 정도 유동인구와 접근성이 갖추어진 곳에 수요가 몰리게 됩니다. 그러다보니 그러한 조건이 갖추어진 상가는 건물주의 입장이 유리한 만큼 임대료가 높아지게 되는 것입니다.

이에 따라 건물주의 의사를 거의 수용하는 형태로 임대료가 측정되는 형국입니다.
이에 대한 자조적인 표현으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 이야기가 나올 정도입니다.

 

(앵커)건물주가 정말 최고 갑... 게다가 대기업들이 뛰어들면서 경쟁도 심해지고 있다구요?

이아영) 네, 그렇습니다. 대기업들이 유통시장에 진출하면서 경쟁적으로 점포수를 늘리는 것도 임대료를 상승시키는 요인으로 작용하고 있습니다.

자본을 앞세워 일단 목 좋은 곳을 선점하려는 모습을 보이기 때문에 인기 상권에서는 과열경쟁이 일어나 임대료가 낮아지기가 어려워지는 것입니다.

또한 건물주들의 버티기도 한 몫 합니다. 최근 비싼 임대료 탓에 빈 점포가 증가함에도 임대료를 내리기 보다는 오히려 올리거나, 차라리 비워두는 방향을 택하는 경우가 많은데 한번 가격을 내리면 평균적으로 주변 상권의 가격이 동반 하락할 것이라는 우려로 인한 경우가 많습니다.

그러나 이러한 상황이 지속되면 상권 자체가 위축되게 되고 결국 건물주의 임대수익권에도 타격을 받을 수 밖에 없기 때문에 눈앞의 이익보다는 장기적인 상권 활성화를 위한 활로를 함께 모색하여 적절한 임대료 책정을 할 수 있도록 논의가 필요하다고 봅니다.

앵커) 최근 상가 분양가와 임대료 책정은 어떻게 되고 있나? 임대료는 원가에서 어느 정도 비율이 적정선이라고 보십니까?

이아영) 상가 분양가는 토지가격, 건축비, 주변 상가의 매매가, 임대가 등 여러 요소를 거쳐 결정되기 때문에 일률적으로 파악하기는 어렵다고 봅니다.

건설 원가에 적정 마진을 붙이는 방법이 좋겠지만 현실적으로는 주변 상가의 매매가를 기준으로 입지나 여건에 따라 가감하는 것이 일반적입니다.

초기 임대료는 분양가에 따라 연동된다고 할 수 있는데 보통의 경우 분양가에 대한 7~8% 수준의 수익률을 목표로 임대료가 진행되고, 이 후 상가의 활성화에 따른 변화가 적용됩니다.
적적임대료는 원가에서 12.5% 이내가 적당하다고 연구되어 있습니다.

요식업 성공원가율에 관한 기존 연구내용을 보면 임대료 12%, 인건비 30%, 재료비 50%, 공가금 8%의 구조로 이루어져있습니다.

여기에 30%수준의 마진을 붙여서 판매가가 정해지는 것인데, 이렇게 본다면 매출 또는 판매가 대비 임대료 비율은 10%이내가 적정하다고 볼 수 있습니다.

 

앵커) 임대료 문제에 있어 창업자들의 현실적인 대응 방법은?

어려운 문제입니다. 기본적으로는 창업을 시작하기 전에 사업계획 단계에서 임대료에 관한 부분을 더 정밀하게 산정하고 또 향후 임대료 인상부분을 고려하여 준비하는 것이 우선이라고 봅니다. 

거기에 상가 건물이 임대차 보호법에 해당되는지 혹은 법에 규정된 인상 비율, 계약 갱신 청구권 등을 미리 고려하여 이에 대한 상한선을 기준으로 사업계획에 반영하는 것이 필요하고 가맹점을 하시는 경우는 본사와의 충분한 협의를 통하여 일정 수준 이상의 임대료 인상분에 대해서는 본사의 공동부담을 협의하는 등의 대책 마련을 창업단계에서 고려하는 것이 필요할 것으로 보입니다.

현재도 상가건물 임대차 보호법을 통해 어느 정도 임차인 보호를 시행하고 있지만 이 보호법에 보호받지 못하는 상가들도 상당히 많습니다.

임대료 인상에 대한 상승폭 제한이나 임대료 인상에 대한 조건 등을 사회적 합의를 통해 구체화하여 제도화할 필요가 있습니다.

물론 임대료를 통한 수입으로 생활을 꾸려나가는 영세 임대인들의 보호도 고려하여 서로 상생할 수 있는 수준의 충분한 합의가 이루어져야 할 것입니다. 

앵커>공정위가 프랜차이즈 갑질을 근절하겠다고 나선만큼
임대료 폭탄에 대한 법적 제재도 마려돼야 할 것 같습니다.

지금까지 한성대 이아영 교수와
이야기 나눠봤습니다.