[팍스경제TV 한수린]
'집으로 돈 벌려면 무조건 강남으로 가야 한다'라는 이야기가 있는데요.
하지만 최근 10년간 강북권 집값 상승률이 강남권보다 높았던 것으로 나타났습니다.
재개발, 재건축 영향인 것으로 보이는데요.
관련해서 한성대 이아영 교수와 이야기 나눠봅니다.
앵커) “집은 강남에” 그 인식을 뒤집는 분석결과?
이아영 교수) 네, 매일경제에서 10년간의 서울 집값 상승률을 분석한 자료를 내놓았는데, 우리가 단순하게 강남불패라는 이야기를 하는 것처럼 집값이 오른다 하면 강남이라고 생각하는 것과는 다르게 오히려 강북의 낙후 지역이 재개발 붐이 일면서 집값 상승률이 높았다는 분석인데요.
강남은 이미 높은 집값을 유지하고 있고, 강남에 비해 상대적으로 낙후된 상태에 있던 강북지역에서 재개발을 통한 주거환경 개선이 상승률을 높였다고 할 수 있습니다. 즉 강남은 교통이나 교육, 생활 인프라가 잘 갖추어져 이미 높은 가격을 유지하고 있어 상승률은 높지 않을 수 있고, 가격이 낮은 수준을 보이던 낙후지역이 주거환경 개선으로 상승률이 높아진 것이라고 할 수 있습니다.
앵커) 전체적으로 10년 동안 집값이 올랐는데 떨어진 지역도 있다. 그 이유?
이아영 교수) 집값이 오른다는 것은 그만한 이유가 있다고 볼 수 있습니다. 요즘 도시 재생사업은 교통은 물론이고 학교라든가 공원, 대규모 상가 등 생활 인프라가 계획적으로 잘 이루어지게 되므로 주거환경이 전보다 상당한 수준으로 좋아지게 됩니다. 따라서 재개발이나 재건축 등이 순조롭게 이루어지면 가격상승이 높게 나타나게 됩니다.
하지만 이런 저런 이유로 개발이 지연되거나 무산되는 경우도 있어 10년전 가격에 아직 이르지 못한 지역이 있게 된 것입니다. 청암동(-27%) 한강로1가 (-21%) 한강로 3가 (-19%) 등 이 대표적으로 10년전 집값을 회복하지 못한 것으로 나타났습니다.
앵커) 강북 지역 상승률이 높다고 하지만 여전히 강남권과 가격차가 크다. 이유는?
이아영 교수) 지난 10월 25일 강훈식 의원이 강남과 강북의 집값 격차가 심화되었다는 자료를 발표했습니다.
2013년 평당 가격 차이가 700만원 수준이었는데 2017년에는 900만원 수준으로 격차가 심화되었다는 것입니다.
가장 큰 격차를 보인 지역으로 강남구 도봉구를 비교해보면 2013년 가격차가 2000만원이었는데 올해는 3000만원의 가격차를 보이고 있다는 것입니다. 전세값의 격차도 커져서 강남과 도봉구의 경우 2013년 800만원이던 가격차가 2017년 1300만원에 이르고 있다는 것입니다.
10년간 집값 상승률을 보면 강북이 강남보다 높다는 통계를 보였지만 기간을 달리해서 최근 4년간의 상승률로 좁혀서 본다면 강북지역 15.83% 강남지역 20.91%로 강남의 상승률이 높습니다. 또 같은 상승률이라 해도 이미 높은 수준을 유지하고 있는 강남지역은 같은 10% 상승률이라도 더 많은 가격이 오르기 때문에 가격격차가 해소되지 않고 있습니다.
앵커) 재건축, 재개발, 정비사업 등 시행지역 땅값 상승했습니다. 그 지역에 투기과열되는 것은 아닌지 우려가 되는데?
이아영 교수) 최근의 사례를 보면 땅값이나 집값 상승이 나타나는 것을 볼 수 있습니다. 반포 주공1단지 재건축 사례에서 보듯이 수주전에서부터 과열이 일어나고 이는 다른 재건축 단지로도 확산되는 모습을 보이고 있습니다.
재건축 규제를 피한 은마 아파트라든지 장미, 신반포2차 등 이미 재건축단지들은 신고가를 보이고 있고, 잠실 잠룡3총사로 불리는 아시아선수촌, 잠실 우성1-2-3차, 올림픽 선수촌 등도 들썩이고 있습니다.
개발과 가격상승은 인과관계가 있긴 하지만 내년부터는 재건축 초과이익 환수제의 영향을 받을 수 있기 때문에 주의할 필요가 있어 보입니다.
앵커) 문재인 정부가 추진하는 ‘도시재생 뉴딜정책’이 시행되면 재건축 시장 과열이 더 심해지 않을까?
이아영 교수) 의견이 좀 엇갈리게 나오고 있습니다. 서울시는 도시재생을 제대로 하면 오히려 집값을 하락시킬 수 있다는 의견을 보였고, 국토부 관계자는 부동산 시장과 도시재생은 미묘한 긴장관계가 있어 유의해야 한다는 입장을 보였습니다.
도시 재생과 집값 상승은 연관성이 약하다는 학계 의견도 나오고 있습니다. 단기적 관점으로 보면 도시재생 정책이 시행되면 일단 집값은 자극을 받을 것으로 예상됩니다. 도시재생이 어떤 형태로든 주거환경을 개선하는 것이기 때문에 자산의 가치 상승이 일어나게 되고, 이에 대한 기대감이 높은 상황이어서 현재처럼 자가보유율이 46% 수준을 보이는 서울의 경우 집값이 자극받을 수 있다는 우려가 나오고 있습니다.
하지만 장기적 관점에서 본다면 집값의 상승은 일시적이거나 국지적일 것으로 예상되고 학계의 의견처럼 큰 연관성 없이 안정을 보일 것으로 보입니다.
앵커) 내년 재건축 물량 감소할 것이라는 분석도 나오고 있는데, 어떻게 보시나요?
이아영 교수) 정부가 부동산 투기를 억제하기 위해 내놓은 분양가 상한제와 초과이익 환수제 같은 부동산 규제가 내년 재건축 물량감소의 이유로 제시되고 있습니다. 아무래도 사업추진이 어려워질 수 있다는 분석입니다.
한국건설산업 연구원은 2018년 건설수주가 2017년 대비 15%정도 감소할 것으로 전망치를 내놓았습니다.
업계에서는 내년 재건축 시장이 올해의 4분의 1 수준으로 급감할 것을 걱정하는 모습입니다.
올해 정비사업이 7조원 규모를 보였는데 내년에는 1조원 내외로 급감할 것으로 보고 있습니다.
내년 재건축 예상단지로 대치 쌍용1차(950가구) 서초 진흥 (754가구) 등 6개단지 3936가구 수준을 예상하는 정도입니다.
