[팍스경제TV 한보람 기자]
서울 송파구 잠실 주공 5단지가 50층 재건축의 꿈을 이뤘습니다. 그동안 서울시는 주거지역의 경우 35층 제한을 엄격하게 유지해 왔는데요.
이에 따라 ‘8·2 부동산 대책’ 이후 얼어붙었던 재건축 시장 투자심리가 회복될 것이라는 기대감마저 커지고 있습니다.
하지만 고강도 규제로 대출 한도가 줄어든 데다 재건축 시장 악재도 만만치 않아 위축된 투자심리가 회복될지는 미지숩니다.
이와 관련, 한성대 이아영 교수와 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하세요!
이아영 교수) 안녕하세요!
앵커) 그동안 잠실5단지 재건축 조합은 서울시와 갈등을 벌였는데, 50층으로 사실상 확정됐습니다. 허가 배경은 무엇입니까.
이아영 교수) 잠실 주공 5단지 50층 허가의 배경으로 서울시 관계자는 <층고가 ‘2030 서울플랜’ 상의 높이 기준을 준수했고, 공공시설 계획, 교통처리 계획, 전체 가구수의 9.4%에 해당하는 602가구 소형 임대주택 공급, 전체 부지의 16.5%를 공원, 학교 등 공공기여 하는 등 상당부분 공공성이 증진된 것으로 인정됐다고 밝혔습니다. 여기에 또 광역 중심기능 도입이 필요한 잠실이라는 지역적 특성도 고려된 것으로 생각됩니다.
서울시는 6일 16차 도시계획위원회에서 잠실 주공5단지 재건축사업을 심의하여 보류판정을 내리고 수권소위원회에서 판정하도록 이관했다고 밝혔는데요. 이처럼 수권소위로 안건이 넘어가면서 사실상 최종승인을 받은 것과 마찬가지다 이렇게 시장이 평가하고 있는 것입니다.
수권소위는 도시계획위원회 전체회의로부터 권한을 위임받은 기구로, 수권소위로 넘어온 안건의 경미한 수정작업을 관리 감독하게 됩니다.
이에 따라 도시계획위원회에서 지적한 몇 가지 경미한 수정사항만 반영하면 되기 때문에 최종승인이 되었다고 판단되는 겁니다.
앵커) 벌써부터 부동산 가격이 들썩인다는 얘기가 있습니다. 8·2 부동산 대책 이후 소폭 하락한 매매가가 8·2 대책 이전 최고가 수준에 근접했다는 데요.
이아영 교수) 네. 이미 서울시 심의 이전인 지난달부터 가격상승이 일어났는데요. 시장에서는 6일 도시계획위원회의 통과를 예상하고 움직였다 이렇게 말할 수 있겠습니다.
가장 작은 면적인 전용 76 제곱미터의 호가가 16억원을 넘어섰고, 8월 20일 이전 76제곱미터 실매매가가 15억 4천만원이었던 것에 비교해보면 매도호가가 7,000만원 정도 끌어올려진 것인데, 16억원이 넘는 호가가 실제 거래로 성사된다면 올해 1월 실거래액 13억 5천만원과 비교해서는 3억 가까이 가격이 오르는 것이 됩니다.
기대감으로 호가 상승이 나타나고 있지만 정부의 부동산 가격 안정화 정책과 분양가 상한제, 초과이익 환수제 같은 불확실성이 남아 있기 때문에 향후 가격추이는 좀 더 지켜 봐야할 것 같습니다.
앵커) 네. 교수님도 방금 말씀하셨지만, 아무리 속도를 낸다 하더라도 내년에 부활하는 ‘재건축 초과이익환수제’ 규제를 피할 수 없을 거라는 전망도 있는데요.
이아영 교수) 일단 시장은 강남, 서초, 목동, 송파 등에서 일제히 2천만~3천만원 정도의 갭상승이 일어나면서 기대감이 있는 것은 사실입니다.
하지만 전문가들은 추가상승이나 수익성에 있어서는 좀더 지켜봐야 한다는 의견을 내고 있습니다.
50층이 허가됐어도 사업의 진행 속도상 내년에 적용되는 초과이익 환수제를 피하기 어려워 보이고, 또 전체적으로 재건축 투자심리가 확산되기 위해서는 타 재건축 단지도 고층화가 승인되어야 하는데, 이번 승인 과정에서 본 것처럼 광역중심지의 기능이 있느냐의 여부와 공공성 확대 등 50층 고층을 승인받기에는 어려운 난제가 많기 때문에 전반적인 투자심리 회복에는 의문점이 있다고 하겠습니다.
앵커) 얼마 전 정부가 9·5 부동산 대책을 통해 민간택지 분양가 상한제 지정 요건을 완화했습니다. 내년 분양가 상한제 도입 등은 재건축 사업 추진에 불리하게 작용할 텐데요. 강남권 재건축 추진 단지들이 후분양제 도입을 검토하려는 움직임이 나타나고 있다고요?
이아영 교수) 정부의 분양가 상한제 언급 이후 후분양제에 대한 재건축 아파트 조합원들의 요구가 많아졌다고 봅니다.
조합원 입장에서는 조합원 물량을 뺀 일반분양 아파트의 분양가가 높아야 조합원 이익이 극대화 되는데, 분양가 상한제가 적용되면 통상 시장예상가 대비 3.3제곱미터 당 350만-450만원 정도의 분양가가 낮게 책정된다고 보고 있습니다.
따라서 분양가 상한제 적용을 피하고 후분양제를 하게 되면 시장 가격이 좋은 상황일 때 분향할 수 있는 이점이 생기게 됩니다.
다만 건설사 입장에서는 일반분양분의 건축비를 자체 조달해야 하기 때문에 자금소요가 많아지게 됩니다. 따라서 자금 여력이 있는 대형 건설사는 후분양제를 선택할 수 있는 여력이 있겠지만 중소형 건설사로서는 어려운 선택이 됩니다.
앵커) 인기 지역의 경우 신규 재건축 단지의 분양가가 주변 시세보다 낮게, 혹은 새 아파트라는 프리미엄 없이 비슷하게 책정되면, 분양 후 곧바로 가격이 급등하는 청약 '로또' 현상에 대한 우려도 존재하던데요.
이아영 교수) 일반적으로 분양가 상한제는 조합원과 건설사에 불리하고, 일반분양자에게는 유리하다고 알려지고 있습니다. 분양가 상한제가 적용되어 일반분양 물량의 분양가가 낮아지게 되면 낮아진 가격만큼 가격상승이 나타나게 됩니다. 따라서 일반분양을 받은 경우 단기간에 상당한 차익을 얻게 됩니다.
건설사 입장에서는 향후에도 강남의 집값은 장기적으로 오른다고 보는 관점이 많기 때문에 강남 재건축의 경우에는 청약로또를 제공하기 보다는 후분양제를 선택하려는 움직임이 많아지는 것입니다.
다만 이런 청약로또가 여러 지역의 재건축에 골고루 이루어질 것으로 예상하지는 않는 것 같습니다.
